서울 주요 재건축·재개발 사업지가 잇따라 조합원 분양신청에 들어간다. 전용 84㎡ 조합원 분양가는 사업지에 따라 25억~32억원대로 제시됐다. 같은 면적을 신청하더라도 기존 자산의 평가액에 따라 수억원을 추가로 내거나 돌려받을 수 있는 만큼 자금 부담은 조합원별로 크게 달라진다.
29일 정비업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트는 다음 달 30일까지 조합원 분양신청을 받는다. 송파구 잠실주공5단지는 이날부터 다음 달 31일까지 조합원 분양신청을 진행한다. 용산구 한남5구역은 다음 달 6일부터 11월 9일까지 조합원 분양신청이 예정돼 있다.
은마아파트는 기존 4424가구를 5850가구로, 잠실주공5단지는 종전 3930가구를 최고 65층·6411가구로 각각 재건축한다. 재개발 사업인 한남5구역에는 최고 23층·2592가구가 들어선다. 은마와 잠실주공5단지는 지난 7월 나란히 사업시행계획인가를 받았다. 세 사업지 모두 분양신청을 거쳐 관리처분계획 수립에 필요한 절차를 밟게 된다.
조합원에게 제시된 새 아파트 가격은 은마아파트의 경우 전용면적 59㎡가 24억4800만원이다. 전용 84㎡와 109㎡는 각각 32억3000만원과 41억1500만원이다. 잠실주공5단지는 이보다 다소 낮다. 잠실주공5단지 3종 일반주거지역의 조합원 추정 평균 분양가는 △전용 59㎡ 23억4993만원 △84㎡ 30억3078만원 △107㎡ 40억8004만원으로 제시됐다. 한남5구역은 △전용 59㎡ 20억6000만원 △84㎡ 25억8000만원 △114㎡ 31억9000만원 등이다.
일반 분양이 아닌 조합원 분양가는 조합원이 추가로 부담해야 할 금액이 아니다. 기존 주택과 토지의 감정평가액에 비례율을 곱해 산출한 권리가액을 조합원 분양가에서 빼면 분담금이 나온다. 이때 권리가액이 분양가보다 높으면 차액을 환급받고 반대의 경우 차액만큼을 분담금으로 지불하면 된다. 간단히 말해 조합원이 기존에 보유하고 있던 주택, 토지 등의 자산 가치가 분양가보다 높으면 돈을 돌려받고, 낮으면 그 차액을 추가 부담해야 하는 구조다.
은마아파트 기존 30평형대 소유자의 경우 전용 84㎡를 분양받으려면 3억~6억원을 추가 부담해야 할 전망이다. 은마아파트 올 4월 재건축 부담금 변경안에는 추정비례율 83.14%가 적용됐다. 이에 따라 기존 31평형 소유자가 전용 84㎡를 신청할 경우 6억5266만원 추가 부담해야 한다. 기존 34평형 소유자는 3억2010만원을 추가로 내야 한다. 신청 면적이 같아도 종전 자산의 평가액에 따라 추가 부담액에 3억원 넘는 차이가 나는 셈이다.
잠실주공5단지는 같은 30평형대라도 어떤 면적을 선택하느냐에 따라 환급과 추가 납부가 달라진다. 잠실주공5단지 사업시행계획안 기준 추정비례율은 86.15%다. 이에 따라 기존 34평형 소유자가 3종 일반주거지역 전용 84㎡를 신청할 경우 5억650만원을 환급받을 수 있다. 반면 전용 107㎡를 신청하면 5억4275만원을 추가 부담해야 한다.
분양신청이 끝나면 조합은 신청 결과를 토대로 조합원별 배정 주택과 권리가액, 분담금 등을 담은 관리처분계획을 수립한다. 총회 의결과 관할 지방자치단체의 인가를 거쳐 이주와 철거로 이어진다. 은마는 2028년 착공을 목표로 후속 절차를 진행 중이다.
다만 이번에 제시된 금액이 최종 분담금은 아니다. 은마와 잠실주공5단지는 대안설계를 반영해 설계를 변경한 뒤 이주·철거 기간에 조합원 분양신청을 다시 받을 예정이다. 설계와 공사비, 일반분양 수입이 달라지면 조합원 분양가와 비례율도 조정될 수 있다.