서울시가 대규모 정비가 어려운 저층주거지 7곳에서 용적률과 건폐율 등 건축규제 완화를 추진한다. 기존 골목길과 필지를 유지하면서 집주인이 개별적으로 노후주택을 정비할 수 있도록 지역별 특례를 적용한다.
서울시는 지난 13일 열린 제18차 건축위원회에서 '휴먼타운 2.0' 사업대상지 7개 구역의 특별건축구역 지정안이 심의를 통과했다고 14일 전했다. 대상지는 중랑구 망우동, 강북구 수유동, 성북구 삼선동1가, 중구 신당동, 강서구 화곡1·2동, 구로구 개봉동 일대다. 총면적은 25만3874㎡다.
휴먼타운 2.0은 전면 철거 방식의 재개발 대신 필지 단위 신축과 개량을 지원하는 사업이다. 특별건축구역으로 지정되면 지역 여건에 맞춰 용적률·건폐율·높이 제한과 건축물 이격거리, 조경 기준 등을 완화할 수 있다. 서울시는 지난 2일 옥인동·명륜3가·망우3동의 특별건축구역 지정을 발표한 데 이어 추가 7곳의 지정안 심의를 마쳤다.
7개 구역 모두 지역별 디자인 가이드라인 충족도에 따라 조례상 용적률의 최대 1.2배를 적용받을 수 있다. 건축물 배치와 외관, 외부공간 등을 평가해 합계 5점 이상이면 1.1배, 10점 이상이면 1.2배를 적용한다. 건축주가 배점을 신청하면 건축위원회 심의위원이 최종 점수를 정한다. 구로구 개봉동의 제3종일반주거지역은 용적률을 250%에서 최대 300%까지 높일 수 있다.
건폐율과 높이 특례는 지역별로 달리 적용한다. 중랑구 망우동은 제2종일반주거지역에서 1층에 주민 커뮤니티 공간이나 소규모 상가 등을 조성하면 해당 층의 건폐율을 60%에서 최대 70%로 완화한다. 강북구 수유동 인수봉 숲길마을은 자연경관지구 내 해당 지역의 건폐율을 40%에서 최대 60%, 높이를 16m에서 최대 20m로 높일 수 있다. 고도지구에는 해당 완화를 적용하지 않는다.
한양도성에 인접한 성북구 삼선동1가 장수마을은 국가유산 앙각 규제 범위 안에서 지구단위계획상 높이 제한을 기준의 1.2배까지 완화한다. 경사지가 있는 강서구 화곡1·2동과 중구 신당동은 지상으로 드러난 지하층을 주차장이나 비주거용도로 사용하면 해당 부분의 건폐율을 60%에서 80%까지 인정한다.
좁은 필지의 건축 여건을 개선하기 위한 공통 특례도 적용한다. 건축선과 인접 대지경계선에서 띄워야 하는 거리를 연립주택은 2m에서 1m로, 다세대주택은 1m에서 0.5m로 줄인다. 옥상조경을 법정 조경면적으로 인정하는 비율은 2분의 1에서 3분의 2로 확대한다.
특례를 받으려는 건축주는 필요성과 기대 효과를 담은 '특례적용계획서'를 건축허가 신청서와 함께 자치구에 제출하면 된다. 설계 단계에서는 서울시 전문가 자문단 '휴머네이터'의 기획설계와 상담을 무료로 받을 수 있다. 실제 건축 규모는 주차·높이 등 다른 기준과 심의 결과에 따라 달라진다.
특별건축구역은 지정 후 3년간 운영한 뒤 성과를 평가해 지속 여부를 결정한다. 특례를 받은 건축물은 허가 또는 신고 후 12개월 안에 착공해야 한다. 서울시는 지역 여건에 따라 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정도 연계할 계획이다.
명노준 서울시 주택실장은 "휴먼타운 2.0은 마을의 옛길과 지형의 가치를 지키면서 주거환경을 개선하는 모델"이라며 "저층주거지 주민들의 삶의 질을 높이고 서울만의 독창적인 도시경관을 가꿔나가겠다"고 말했다.