EB-5 투자이민은 가족의 미국 정착을 계획하고 투자 여력을 갖춘 가정에 매력적인 선택지가 될 수 있다. 고용주 스폰서나 H-1B 추첨에 의존하지 않고, 적격 투자와 고용창출 등 법정 요건을 충족하면 투자자와 배우자, 만 21세 미만 미혼 자녀가 함께 영주권을 신청할 수 있기 때문이다.
다만 EB-5는 이민 절차인 동시에 상당한 자금이 투입되는 투자다. 영주권 취득이 투자금 회수까지 보장하지는 않는다. 최근 뉴욕 배터리 매리타임 빌딩(Battery Maritime Building, BMB) 개발사업 관련 판결은 이 두 가지 목표를 별도로 검토해야 하는 이유를 보여준다.
뉴욕주 법원은 2026년 10월 9일, BMB 투자자들이 뉴욕시 리저널센터(NYCRC) 등을 상대로 제기한 소송에서 남아 있던 사기 및 신인의무 위반 관련 청구를 기각했다. 법원은 투자설명서(Private Placement Memorandum, PPM)에 상환보증이 없다는 점과 투자 위험이 공시되어 있었고, 투자자들이 이를 읽고 이해했다고 확인한 점을 중요하게 보았다. 운용사의 의사결정에 대해서는 경영판단원칙(Business Judgment Rule)을 적용했다.
이 판결을 "영주권을 받으면 투자 손실에 대한 책임을 물을 수 없다"는 뜻으로 이해해서는 안 된다. 핵심은 투자 손실이 발생했다는 사실만으로 사기나 운용사의 책임이 자동으로 인정되지는 않는다는 것이다. 책임을 묻기 위해서는 계약 내용과 구체적인 행위, 손해 및 인과관계 등 해당 청구의 요건을 입증해야 한다. 그렇다면 투자 전에는 무엇을 확인해야 할까?
첫째, 실제 상환 의무자와 보증 범위다. 유명 개발사가 참여하더라도 대출금을 갚을 의무를 지는 차입자는 별도의 프로젝트 법인일 수 있다. 정부 소유 부지에서 진행되는 공공사업이라고 해서 정부가 상환을 보증하는 것도 아니다. 보증이 있다면 누가, 어떤 조건으로, 어디까지 책임지는지와 보증인의 실제 이행 능력을 반드시 확인해야 한다.
둘째, 담보의 실질적인 가치와 회수 가능성이다. '선순위'라는 명칭만으로 안전성을 판단해서는 안 된다. 담보가 토지·건물인지, 임차권이나 법인 지분인지에 따라 회수 가능성이 달라진다. 담보 가치가 대출금을 충당하기에 충분한지뿐 아니라 채무불이행 시 처분에 필요한 시간과 비용, 다른 채권자와의 우선순위도 살펴야 한다.
셋째, 사업 완공과 투자금 상환계획의 실현 가능성이다. 공사를 마칠 자금과 대출금을 갚을 재원은 별개의 문제다. 공사비가 늘어나거나 자금 모집이 지연되면 누가 부족분을 충당하는지, 매각이나 차환이 계획대로 이루어지지 않을 경우 어떤 대안이 있는지 검토해야 한다. 펀드가 대출금을 회수하더라도 투자자에게 곧바로 지급되는 것은 아니므로, 운용계약의 분배 조건과 재투자 조항도 확인해야 한다.
이러한 사항을 판단하려면 PPM과 운용계약, 대출계약, 담보·보증계약을 함께 검토해야 한다. 홍보 내용과 계약서 내용이 다르다면 서명 전에 설명과 자료를 요청해 의문을 해소해야 한다.
EB-5 프로젝트를 선택할 때는 영주권 취득 요건을 충족할 수 있는지와 투자금 회수계획이 타당한지를 각각 평가해야 한다. 자금출처를 준비하고 고용창출 여부 등 이민 요건을 점검하는 동시에, 계약상 투자자의 권리와 원금 손실 위험을 충분히 이해하고 가족의 재정 상황과 장기적인 정착 계획에 맞는 결정을 내려야 한다. 글/모스이민컨설팅 김은정 미국변호사
