서울시가 좁은 골목과 경사지 등으로 전면 개발이 어려웠던 저층주거지의 주택 정비를 지원하기 위해 '휴먼타운 2.0' 특별건축구역을 확대한다.
서울시는 1일 종로구 옥인동·명륜3가와 중랑구 망우동 등 3곳을 특별건축구역으로 지정 고시한다고 밝혔다. 기존 종로구 신영동과 구로구 구로동 2곳을 포함해 휴먼타운 2.0 특별건축구역은 모두 5곳으로 늘어난다.
휴먼타운 2.0은 경관지구·고도지구 등 지역 여건상 전면 개발이 어려운 저층주거지에서 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 서울시 정비 모델이다. 특별건축구역과 리모델링활성화구역 및 건축협정 집중구역 등을 활용해 건축규제를 완화하고 전문가 자문을 지원한다.
이번 대상지인 옥인동과 명륜3가는 작은 필지와 경사지 및 좁은 골목 등으로 신축 과정에서 충분한 사업성을 확보하기 어려웠던 지역이다.
휴먼타운 2.0 디자인 가이드라인 등 요건을 충족하면 용적률을 조례 기준의 최대 1.2배까지 완화할 수 있다. 제1종일반주거지역은 용적률이 150%에서 최대 180%로 높아지고 옥인동·명륜3가 내 제2종일반주거지역(7층 이하)은 200%에서 최대 240%까지 적용할 수 있다. 예를 들어 200㎡ 대지에 용적률 150%가 적용될 경우 연면적 상한은 300㎡에서 360㎡까지 늘어난다. 다만 실제 건축 규모는 높이와 주차 등 다른 건축기준과 심의 결과에 따라 달라진다.
지역 특성에 따른 높이 규제도 완화한다. 옥인동은 자연경관지구 내 높이를 16m에서 최대 20m로 명륜3가는 10m에서 최대 14m로 완화할 수 있다. 경사지에 지하주차장이나 비주거용도 등을 조성할 때 지상으로 드러나는 지하층 부분은 건폐율을 60%에서 최대 80%까지 적용할 수 있다.
대지 안의 공지와 옥상조경 기준도 완화한다. 건축선과 인접대지경계선에서 확보해야 하는 이격거리를 기존의 절반 범위까지 줄이고 옥상조경의 대지 조경면적 인정 한도도 전체 조경면적의 2분의1에서 3분의2로 확대한다. 대신 건축물의 형태와 외관 및 외부공간에는 지역별 디자인 가이드라인을 적용해 주변 경관과 조화를 이루도록 관리한다.
특례를 적용받으려는 건축주는 특례 사유와 예상 효과를 담은 특례적용계획서를 첨부해 자치구에 건축허가를 신청하면 된다. 특례 적용 여부와 범위는 서울시 건축위원회 심의를 통해 결정된다. 서울시는 전문가 자문단인 '휴머네이터'를 통해 기획설계와 상담도 무료로 지원한다.
이번 특별건축구역은 지정 후 3년간 한시적으로 운영된다. 서울시는 사업성과를 모니터링하고 평가해 지속 운영 여부를 결정할 방침이다.
서울시는 올해 안에 추가 8곳에 대한 특별건축구역 지정 관련 건축위원회 심의도 마무리할 계획이다. 또 대상지별 여건에 따라 리모델링활성화구역과 건축협정 집중구역 지정을 추진해 기존 주택의 리모델링과 인접 필지 간 공동 정비도 지원할 예정이다.
명노준 서울시 주택실장은 "개발이 어려운 동네의 주민들이 오래된 집을 새로 지을 수 있도록 건축규제를 조정해 주택정비의 실현 가능성을 높였다"며 "지역 여건에 맞는 규제 완화와 디자인 관리를 함께 추진해 노후 저층주거지의 주거환경 개선으로 이어지도록 하겠다"고 말했다.