부동산정책 국민 대토론회에서 지방 총부채원리금상환비율(DSR) 차등 적용과 핀셋 규제, 1주택 양도소득세 비과세 개편, 용도 중심 과세 등 다양한 정책 아이디어가 제시됐지만 시장의 반응은 냉담했다. 규제를 어떻게 정교하게 설계할지에 논의가 집중된 반면 내집 마련이 필요한 실수요자를 위한 대책과 얼어붙은 거래를 정상화하기 위한 해법은 부족했다는 평가다.
23일 업계에 따르면 부동산 전문가들은 이번 토론회가 규제 완화나 거래 정상화보다는 세제·금융 규제 강화 방안을 논의하는 데 무게가 실렸다고 입을 모았다. 특히 정부가 제기해온 문제의식을 전제로 토론이 진행되면서 전세대출과 '똘똘한 한 채' 현상을 규제로 해결해야 한다는 시각에 논의가 집중됐고 실수요자의 자금조달 지원이나 거래 활성화를 위한 대안 제시는 부족했다는 반응이 많았다.
전문가들은 정책이 겨냥하는 문제와 시장이 체감하는 어려움 사이에도 간극이 있다고 진단했다. 초고가 주택과 투기 수요에 대한 규제 논의는 이어졌지만 최근 서울 중저가 아파트를 중심으로 한 집값 상승과 전월세 부담 가중에 대한 해법 제시는 보이지 않았다는 것이다.
전세대출 규제 강화가 전세 공급 위축과 월세 전환을 가속화해 주거비 부담을 키울 수 있다는 우려 섞인 반응도 많았다. 매매·전세·월세 가격이 동시에 오르는 '트리플 강세' 상황에서 전세대출 규제가 계속되면 서민 주거 자체가 막다른 길로 내몰리게 된다는 인식이다. 전문가들은 전세대출이 집값을 일부 밀어올린 점은 있지만 공급 부족과 세제, 서울 핵심지 수요 쏠림 등 다른 구조적인 요인을 제쳐두고 전세대출을 집값 상승의 주범으로 모는 것은 과도하다고 지적했다.
익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "전세대출이 집값 상승에 일부 영향을 미쳤을 수는 있지만 주범은 아니다"라며 "전세가율이 높은 지방의 집값은 낮고 전세 제도가 없는 해외 주요 도시도 서울보다 집값이 비싼 만큼 집값 상승의 원인을 전세에서 찾는 것은 현실과 거리가 있다"고 말했다.
보유세 강화와 1주택 양도소득세 비과세 축소 논의도 실제 시장 효과는 제한적일 것이라는 의견이 우세했다. 초고가 주택 보유자 대부분은 세 부담이 늘더라도 보유를 이어갈 여력이 있는 만큼 보유세만으로 매물을 끌어내긴 어렵다는 분석이다.
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "보유세를 올려도 양도세 부담이 더 큰 만큼 매물 출회 효과는 크지 않을 것"이라며 "보유세 강화는 거래 유도가 아닌 조세 형평성 차원에서 접근해야 한다"고 말했다.
반면 지역별 시장 상황을 고려한 지방 DSR 차등 적용과 핀셋 규제 방향에 대해서는 긍정적인 평가가 많았다. 수도권과 지방을 같은 기준으로 규제하기보다 지역별 시장 여건을 반영해야 한다는 점에 공감대가 형성되는 모습이다. 다만 구체적인 적용 대상과 기준, 시행 시기 등이 제시되지 않은 것은 아쉽다는 반응이 많았다.