최근 1년간 1기 신도시의 아파트 매매시장에서 거래량과 가격이 엇갈린 흐름을 보였다. 산본·중동·일산은 거래량이 증가한 반면 분당·평촌은 거래가 줄었음에도 매매가격이 큰 폭으로 상승했다.
9일 직방이 최근 1년(2025년 11월~2026년 10월)간 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 1기 신도시 아파트 매매 거래량은 전년 동기 대비 11.4% 증가한 1만3808건으로 집계됐다. 지역별로는 거래 흐름이 엇갈렸다. 산본(108.2%)·중동(83.8%)·일산(34.0%)은 거래가 늘어난 반면 규제지역에 포함된 분당(-41.0%)·평촌(-2.5%)은 줄었다. 5개 신도시 중 산본의 거래 증가율이 가장 높았다.
직방 관계자는 "지난해 10·15 대책으로 분당(성남시 분당구)과 평촌(안양시 동안구)은 규제지역 및 토지거래허가구역에 포함돼 갭투자가 제한됐지만 산본(군포시)·중동(부천시)·일산(고양시)은 제외됐다"며 "특히 산본은 지난해 12월 선도지구 2곳이 1기 신도시 중 처음으로 특별정비구역에 지정되면서 정비사업에 대한 기대감이 매수 수요에 힘을 보탠 것으로 보인다"고 분석했다.
다만 거래량 증가가 가격 상승으로 이어진 것은 아니다. 산본·중동은 중위 매매가격이 상승했지만 일산은 오히려 하락했다. 실거래가 기준 3.3㎡당 매매가격(중위값)은 산본이 2152만원에서 2330만원으로 8.3%, 중동이 2291만원에서 2414만원으로 5.4% 오른 데 비해 일산은 2056만원에서 2014만원으로 2.0% 줄었다. 일산은 선도지구를 중심으로 특별정비구역 지정 절차를 밟고 있지만 지정이 완료된 곳은 아직 없다.
분당·평촌은 거래량이 감소했지만 매매가격(중위값)은 1년 전보다 올랐다. 3.3㎡당 매매가격(중위값)은 분당이 5224만원에서 7081만원으로 35.5%, 평촌이 3386만원에서 4132만원으로 22.0% 상승했다. 대출 규제 속 매매가격이 오르자 거래량이 감소한 것으로 풀이된다.
향후 1기 신도시의 거래와 가격은 지역별 매수 여건과 단지별 재건축 진척에 따라 다른 흐름을 보일 전망이다. 특히 선도지구별로 시공사 선정과 이주 일정이 구체화하면 단지별 가격 흐름이 달라질 수 있다는 설명이다.
직방 관계자는 "실거주 요건 등 규제 부담이 상대적으로 낮은 지역에서 거래가 이어지는 반면 가격이 큰 폭으로 오른 지역은 높아진 매입 비용과 대출 제약으로 거래 회복이 더딜 수 있다"며 " 재건축 진척이 가격에 반영되는 속도와 매수자가 실제로 자금을 마련해 거래에 나서는 속도가 다른 만큼 지역별로 거래량과 가격의 온도 차가 당분간 이어질 가능성이 있다"고 말했다.