재건축 사업을 지연하는 여러 요인 중 하나가 바로 상가 등 복리시설 소유자들의 비협조이다.
단순히 소수자가 재건축을 반대하는 수준을 넘어 아파트 입주권 보장 및 개발이익의 상당 부분 배당을 내용으로 하는 독립정산제 등을 요구하고, 이를 받아들이지 않으면 재건축 사업 자체를 장기간 표류하게 만든다.
재건축 조합을 설립하려면 '주택단지 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지 면적의 70% 이상 토지등소유자의 동의' 외에도 '주택 단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(복리시설로서 대통령령이 정하는 경우에는 3분의 1 이상)'를 받아야 한다는 점에서 문제가 발생한다.
이때 복리시설(상가)은 분산 상가 등 여러 동으로 나누어져 있다 하더라도 복리시설 전체를 하나의 동으로 보며, 구분소유자가 5인 이하인 동은 해당 동의 구분소유자 과반수 동의를 받을 필요는 없다고 규정하고 있다.
주택단지 내 소규모 상가가 여러 동이 있는 경우 각 동별로 동의를 요구할 경우 재건축 사업의 진행에 지장을 초래하는 문제가 발생하자 도시정비법 제정 당시부터 복리시설의 경우에는 주택 단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다는 규정을 둔 것이다.
그럼에도 일부 동이 재건축에 반대하여 재건축 사업이 장기간 표류하는 문제를 해결하기 위하여, 도시정비법은 토지분할 청구제도(도시정비법 제67조)를 통하여 조합설립에 반대하는 토지등소유자의 토지를 제외하고, 찬성하는 토지등소유자의 토지만으로 정비사업을 추진할 수 있도록 하였다.
즉 추진위원회는 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 토지분할을 청구할 수 있고, 이 경우 시장·군수 등은 토지분할이 완료되지 아니하여 조합설립 동의요건에 미달하더라도 건축위원회 심의를 거쳐 조합설립인가를 할 수 있다.
추진위원회가 토지분할 청구를 하는 때에는 ① 토지분할의 대상이 되는 해당 토지등소유자와 협의를 하여야 하고, ② 분할되어 나가는 해당 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하이며, ③ 분할되어 나가는 해당 건축물이 분할선 상에 위치하지 아니하고, ④ 그 밖에 사업시행계획인가를 위하여 대통령령으로 정하는 요건에 해당해야 한다.
이 칼럼에서는 재건축 사업 토지분할 특례 요건과 관련된 도시정비법을 다뤘다. 이어지는 2편에는 최근 판례와 개정된 노후계획도시정비법, 재건축 사업 토지분할 특례 요건의 필요성에 대해 알아 보고자 한다. /글 법무법인 센트로 유재벌 수석 변호사