서울에서 재개발·재건축 물건을 살 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 있다. 바로 '조합원 지위 양도'가 가능한 물건인지 여부다.
일반 매매에서는 등기를 넘겨받으면 소유자가 된다. 그리고 그 부동산에 부수된 권리와 의무도 통상 승계한다. 그러나 정비사업에서는 조금 다르다.
부동산 소유권을 넘겨받았더라도, 법에서 정한 요건을 갖추지 못하면 부동산 소유권과 결부되어 있다고 생각하기 쉬운 조합원 지위와 그에 따른 분양권을 승계하지 못할 수 있다. 쉽게 말해, 집은 샀는데 새 아파트를 받을 권리는 인정되지 않는 상황이 생길 수 있는 것이다.
도시 및 주거환경정비법은 투기과열지구에서 정비사업의 일정 단계 이후 조합원 지위 양도를 제한한다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후가 기준이다. 이 시점 이후에 토지 또는 건축물을 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다.
다만 예외가 있다. 양도인이 1세대 1주택자로서 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우에는 조합원 지위 양도가 허용된다. 투기 목적이 아니라 장기간 실제로 보유하고 거주한 사람에게까지 거래를 막는 것은 지나치다는 취지이다.
비슷한 제도는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에도 있다. 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업도 투기과열지구에서 조합원 지위 양도가 제한된다. 이 경우에는 조합설립인가 이후 건축물 또는 토지를 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다.
여기서 중요한 차이가 나온다. 도시정비법상 재개발은 관리처분계획인가 이후부터 제한이 문제되지만, 소규모주택정비법상 가로주택정비사업이나 소규모 재건축·재개발은 모두 조합설립인가 이후부터 제한이 문제된다. 기준 시점이 더 앞당겨질 수 있는 것이다.
예외 요건도 다르다. 소규모주택정비법령에서는 양도인이 1세대 1주택자로서 5년 이상 소유하고 3년 이상 거주한 경우 조합원 지위 양도가 가능하다. 도시정비법령의 10년 소유·5년 거주보다 기간이 짧다. 제도의 취지는 비슷하지만, 적용되는 사업 유형과 기준 시점, 기간 요건이 서로 다르다.
2026년 6월 현재 서울 전역은 투기과열지구로 지정되어 있다. 따라서 서울의 정비사업 물건을 매입할 때는 조합원 지위 양도 제한을 당연한 전제로 검토해야 한다. 재개발인지, 재건축인지, 가로주택정비사업이나 소규모 재건축·재개발인지에 따라 제한이 시작되는 시점도 다르고, 예외가 인정되는 소유·거주기간도 다르다. 정비사업 물건은 싸게 사는 것보다 분양받을 권리를 제대로 승계할 수 있는지 확인하는 것이 먼저다./글 법무법인 센트로 김택종 변호사