주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임대인이 실거주를 원인으로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다고 정하고 있고, 동조 제5항은 위와 같이 갱신거절된 경우 "갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 재임대를 한 경우" 임차인의 손해를 배상하도록 규정하고 있다.
최근 우리 대법원은 '2년 임대차 기간 만료 시점에 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절하고, 실제로 임대인이 14개월 실거주 한 후 새로운 임차인을 들인 사안'에 관하여 위 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인의 손해배상책임을 인정했다.
위 사안에서 임대인은 "갱신거절 후, 실제로 실거주를 14개월 이상 하다가 임대인이 별개로 소유한 빌라의 6개 호실의 임대차보증금반환채무의 상환기가 도래되면서 급전 마련을 위해 전세 세입자를 구하게 된 것"이라 항변했으나 2심과 대법원은 이를 '갱신거절 당시의 예측할 수 없었던 불가피한 사정'은 아니라고 보아 임차인의 손해배상 청구를 인정한 것이다.
위 판결을 통해 알 수 있듯 우리 법원은 '임대차보증금 반환채무'를 예측불가능한 채무로 보지 않는 경향성이 있고, 이는 최근 대규모 전세사기 사태가 벌어지면서 더욱 공고해지는 분위기다. 특히 본 사안에서는 임대인의 보증금반환채무 상환기한이 우연히 겹친 게 아니라 임대인이 빌라 6개 호실을 전세에서 월세로 전환하는 과정에서 목돈이 필요하게 된 것이라는 점 역시 임대인의 항변을 기각하게 된 하나의 요인이 되었다고 사료된다.
다만 본 사안에서 정당한 사유 인정 여부와는 별개로 손해배상액의 책정이 과다하다는 생각은 지울 수 없다. 본 사안에서 실제 재임대가 이루어진 시점은 직전 임대차 종료 후 17개월 후 이다. 따라서 실제 갱신됐을 기간 내의 재임대 기간은 '7개월'에 불과함에도 '2년'을 기준으로 배상액을 산정한 것이다.
이는 임대차보호법 제6조의3 제6항 때문인데, 정당한 사유 없는 재임대라는 점이 확인되는 순간 임대인은 임차인의 실제 손해와 무관하게 법에서 정하는 3개의 배상기준 중 큰 금액으로 배상하여야 한다. 본 사안에서는 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시의 환산월차임 간 차액의 2년분이 그 기준이 된 것이다. 이는 민법상 일반 원칙인 실손해 전보 원칙에 반하는 특칙(이른바 '법정손해배상예정액')에 해당한다.
생각건대 위 임대차보호법 구조에서는 재판부가 '재임대의 정당한 사유'를 지나치게 엄격하게 인정하게 되면 도리어 실질적 형평에 반하는 결과가 야기될 수 있으므로, 재임대의 '정당한 사유'를 합리적인 선에서 폭넓게 수용할 필요가 있다고 사료된다./글 법무법인 차율 이수희 대표변호사