금융감독원이 부동산신탁사에 소송 패소에 따른 자금 유출에 대비해 건전성·유동성을 관리하라고 주문했다. 신탁사가 책임한정 특약을 제대로 설명하지 않았다면 특약의 효력을 인정할 수 없다는 대법원 판단이 나오면서 위약금 지급 등 리스크가 커졌기 때문이다.
금감원은 10일 14개 부동산신탁사 준법감시인·경영관리 담당 임원을 대상으로 연 간담회에서 책임한정 특약 소송 관련 리스크 관리를 강화해야 한다고 강조했다.
신탁사는 토지를 수탁받아 주택·상업시설·물류시설 등을 건설·분양한 뒤 수익을 배분하는 토지신탁 사업을 한다. 이때 시행사(위탁사) 대신 신탁사가 사업을 관리하는데, 신탁사는 실질적 사업 주체인 위탁사에 분양계약 책임을 지우려고 책임한정 특약을 둔다.
해당 소송에서 수분양자(아파트 등 부동산을 분양받은 사람)는 지식산업센터 상가 입주가 늦어지자 계약 해지와 위약금 지급을 요구했다. 신탁사는 책임한정 특약에 따라 배상 책임이 위탁사에 있다고 맞섰다. 그러나 법원은 계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요한 내용인데도 분양계약서에 강조 표시가 없고 특약 설명을 들었다는 수분양자의 명확한 확인 서명도 없는 등 설명이 미흡했다고 봤다.
금감원은 신탁사들이 계약금 반환 등 고유자금 유출 가능성을 면밀히 파악해야 한다고 당부했다. 수분양자 권익 보호를 위해 분양계약서를 개선하는 등 책임한정 특약 관련 설명의무도 충실히 이행해야 한다고 주문했다.
보증보험증권 발급 업무도 점검해달라고 요청했다. 보증보험증권은 부동산 사업 인허가 과정에서 내야 할 비용(복구비용·부담금 등)의 지급을 보증하는 증권이다. 신탁사가 서울보증보험에서 발급받아 인허가 기관에 제출한다. 신탁사는 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업 시행사를 위해 보증보험증권을 발급받아 제출하는데, 시행사가 채무를 이행하지 않아 신탁사가 관련 비용을 떠안는 사례가 생기고 있다.
금감원은 보증보험증권 발급이 토지신탁 계약 범위 안에서 이뤄지도록 하고 발급 과정의 법인 인증서 관리 절차를 강화하는 등 내부통제를 강화해야 한다고 했다.
금감원은 지역주택조합 자금관리 대리사무를 둘러싼 법적 분쟁이 되풀이되자 관련 가이드라인 마련에도 나선다. 지역주택조합은 무주택자나 1주택 소유자들이 자신들의 주택을 마련하려고 결성한 조합이다. 재개발·재건축과 달리 집을 지을 토지부터 확보해야 해서 사업 지연이나 분담금·업무대행비 횡령 등 사고가 끊이지 않는다. 신탁사는 주택법에 따라 조합원이 낸 사업비를 관리하는 역할(자금관리 대리사무)을 맡고 있다.
금감원은 조합 가입자 피해 예방과 신탁사의 평판 리스크 관리를 위해 금융투자협회·부동산신탁업계와 업계 공통 가이드라인 마련을 논의할 계획이다.