정부의 주택시장 대출 규제에 막힌 투자자들이 최근 꼬마빌딩 투자로 눈을 돌리고 있다. 특히 유명 연예인의 꼬마빌딩 투자 성공 사례를 보고 많은 투자 수요가 몰린다.
연예인 처럼 꼬마빌딩을 사면 무조건 대박이 날 수 있을까? 입지 좋은 곳이면 무조건 성공할까?
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지가 지난 10일 서울 서대문구 이화여자대학교 메인상권에 있는 꼬마빌딩을 찾았다. 지난해 연예인 하정우씨가 지난해 투자한 건물인데 전문가들이 잘못된 투자 사례로 꼽는다.
스타벅스가 입점한 건물 3개를 보유한 하씨의 이대 앞 건물은 어떤 문제가 있었을까? 부릿지는 이번에 하씨의 이대 앞 건물 사례를 가지고 꼬마빌딩을 살 때 무엇을 유의해야 하는지 알아봤다.
▶최동수 기자
안녕하세요 부릿지 입니다. 오늘 부릿지는 서울 서대문구 이화여자대학교 정문 앞 메인 상권에 나왔습니다. 오늘 주제는 꼬마빌딩입니다. 최근 노후자금이나 목돈을 가지고 꼬마빌딩에 투자하려는 분들이 많은데요.
정부의 주택시장 대출 규제로 아파트에 투자하려던 투자수요가 꼬마빌딩 쪽으로 눈을 돌리고 있습니다. 특히 꼬마빌딩은 적은 자본금으로 투자할 수 있고, 임차인이 5명 안팎을 두고 운영할 수 있어 투자수요가 많이 몰리고 있습니다.
저희가 지난달에도 말씀드렸듯이 입지만 좋다고 함부로 투자했다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 오늘은 현장에서 실패사례를 소개합니다. 유명 연예인인데요. 현장에서 투자할 때 어떤 것을 유의해야 하는지 알아보겠습니다.
▶최동수 기자
오늘 소개할 건물 앞에 나와 있습니다. 이 건물은 이화여자대학교 정문에서 약 100m 떨어진 메인상권 중심에 있는 건물입니다. 이 건물의 소유주는 바로 하정우씨 인데요. 지난해 이 건물을 74억원을 주고 매입을 했습니다.
스타벅스 빌딩투자로 굉장히 잘 알려진 하씨가 이 건물을 사고 굉장히 난처한 상황에 빠져있습니다. 부릿지가 직접 돌아보며 어떤 점이 문제가 됐는지 한 번 알아보도록 하겠습니다. 저랑 같이 한 번 둘러보시죠.
▶최동수 기자
이대 정문에서 50m 떨어져 있는 골목인데요. 오후 4시10분 현재 사람을 찾아보기 힘듭니다. 제 뒤로 보이는 골목상권도 지금 공실입니다. 공실이 생긴 건 코로나의 영향도 있지만 무엇보다 상권이 가진 구조적인 문제도 있습니다.
사실 이대상권은 옷가게나 화장품 가게로 굉장히 유명한데요. 이 비즈니스 자체가 오프라인에서 온라인으로 옮겨가면서 상권도 같이 힘들어지고 있습니다.
▶최동수 기자
두 번째로 짚어볼 문제는 임차인 문제입니다. 꼬마빌딩을 투자할 때 가장 중요한 것 중 하나가 임차인을 어떻게 맞출지에 대한 건데요. 하씨 건물은 매입한 지 1년도 채 안 돼 임차인 계획이 틀어진 상황이 됐습니다.
보신 것처럼 가장 중요한 1층이 공실 상태가 된 건데요. 원래 1층은 월세 2500만원을 주고 유명 화장품 프랜차이즈 업체가 입점해 있었습니다. 하지만 지난 4월에 계약이 종료됐습니다. 2층, 3층, 4층 월세를 합해도 500만원이 채 안 되는 돼요. 건물 전체 월세의 80%를 차지하던 1층 임차인이 빠져나가면서 계획이 틀어지게 된 겁니다.
문제는 이 건물을 살 때 은행 대출이 있었다는 겁니다. 하씨가 지난해 74억원을 주고 샀는데요. 약 33억원정도 대출을 받은 것으로 추정됩니다. 대출이자를 연이율 2%로 계산을 했을 때 월에 내야 될 이자가 약 한 600만원 정도로 추정이 됩니다. 그런데 2층, 3층, 4층을 합한 월세가 600만원이 안되는 겁니다. 임차인을 맞추는 게 중요한 이유입니다.
▶최동수 기자
주변 시세도 중요합니다. 지금 제 뒤로 보이는 건물이 하씨 옆 건물입니다. 하씨 건물대지면적이 202㎡, 이 건물의 대지면적이 218㎡ 입니다. 시세는 61억원입니다. 지난해 하씨가 74억원을 주고 건물을 샀는데 비싸게 주고 샀다는 걸 알 수 있습니다.
실평수 38평인 하씨 빌딩 1층 월세는 2500만원이라고 했는데요. 하씨 건물보다 이대와 가까운 건물 1,2,3층 전체를 쓰는 화장품업체의 월세는 2400만원입니다. 이 건물 층별 실평수는 27평 이었습니다. 인근빌딩 1층 실평수는 30평 800만원이었습니다.
하씨 건물이 1층 실평수가 크지만 주변 임대시세 보다 비싼 수준 이었습니다. 하씨가 처음 건물을 살 때는 임대수익률이 5%가 넘었고 이걸 바탕으로 74억원이란 돈을 주고 건물을 매매했지만 1층 임차인이 빠져버리면서 임대수익률도 크게 낮아져버린거죠.
그래서 꼬마빌딩을 살 때는 임대료 수준을 비교해 보고 지금 내가 살 임차인이 이 임대료를 내고 계속 일할 수 있는지 살펴보야 하는 것입니다.
▶최동수 기자
네번째로 짚어볼 문제는 건물 구조입니다. 지금 제가 서 있는 곳이 하씨 건물 3층인데요. 제 오른쪽으로 보이는 게 하씨 건물입니다. 왼쪽에 보이는 건물은 다른 소유주가 가진 건물인데요. 벽을 터서 중앙계단을 같이 공유하고 있는 겁니다.
문제는 리모델링이나 신축할 때 소유주가 다르면 이견 조율이 어렵다는 겁니다. 팔 때도 제값을 받기 어렵습니다. 꼬마빌딩을 투자할 때는 반드시 현장에 와서 건물의 구조적인 문제가 없는지 살펴 봐야 될 것 같습니다.
▶조현택 상가정보연구소 연구원
이대 상권도 원래 대한민국을 대표하는 상권이었지만 젠트리피케이션으로 몰락한 대표 상권이 됐어요. 인터넷 쇼핑몰이 등장하며 10년 전부터 침체하기 시작한 거죠. 결국 치솟는 임대료와 권리금을 감당하지 못한 개인 상가가 프랜차이즈 업체에 자리를 내주고 이대 거리는 특색있는 거리에서 어디서나 볼 수 있는 뻔한 거리로 전락했어요.
꼬마빌딩을 살 때는 시세가 상승세인지 하락세인지 고려를 해봐야 하고요. 입지 측면에서 상권 내에서도 좋은 입지에 있는 빌딩인지를 살펴봐야 해요. 유동인구가 많으면 좋겠지만 유효수요가 없으면 많은 유동인구도 쓸모가 없어요. 수요자가 구매가 가능한 수요자인지 살펴봐야 하고요. 임대수요도 어느 정도 있는지 살펴봐야 해서 현장 임장을 꼭 가봐야 해요.
건물의 상태도 잘 살펴봐야 해요. 옆 건물과 계단을 같이 쓰는 합벽구조는 개발할 때 제약될 수 있거든요.
▶최동수 기자
오늘 부릿지는 이대 정문 앞 메인상권을 둘러봤습니다. 꼬마빌딩을 투자할 때 무엇을 유의해야 하는지 한 번 알아봤는데요. 첫 번째로 상권분석, 두번 째는 임차인 계획, 세 번째는 주변시세, 네 번째는 건물구조 등입니다. 꼬마빌딩 투자에 관심 있느신 분들은 앞으로 현장에서 이 4가지 사항을 꼭 한 번 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.