서울과 그 외 지역 간에 집값 차이가 벌어지는 양극화 현상이 심해지고 있다. 청약 시장에서도 이런 현상은 뚜렷하게 나타난다. 올해 서울과 그 외 지역의 청약 경쟁률 차이는 20배가 넘는다. 이에 따라 서울 부동산은 불패라는 신화도 강해지고 있다. 하지만 정말 서울 아파트에서 청약만 당첨되면 무조건 수익을 낼 수 있는 것일까. 그렇지 않다. 서울에도 여전히 미분양을 문제를 겪고 있는 단지들이 있다. ☞이번엔 머니투데이 유튜브 채널 '부릿지'가 서울 미분양 단지를 살펴봤다.
분양평가 전문회사 리얼하우스에 의뢰해 받은 자료에 따르면 올해 11월 8일까지 청약이 진행된 서울 민간 아파트의 1순위 경쟁률은 164대 1이었습니다. 세자릿수를 넘었는데요, 같은 기간 서울 외 지역의 민간 아파트 1순위 청약 경쟁률은 8.15대 1에 불과했습니다. 경쟁률이 무려 20배나 차이나죠. 그만큼 서울 아파트의 인기가 높다는 걸 확인할 수 있습니다.
당장 지난주에 서울에서 청약이 진행된 단지들을 보면요, 당산 e편한세상 리버파크 1순위 청약에서 57가구 모집에 1만9404건이 접수됐습니다. 평균 340대 1의 경쟁률을 보이며 청약에 흥행했죠. 같은 날 광운대 역세권 개발로 만들어지는 서울원 아이파크도 1순위 청약을 진행했는데요, HDC현대산업개발이 정말 힘을 많이 실은 곳이죠. 여기는 1414가구에 2만1129건의 청약이 신청돼서 평균 14.94대 1의 경쟁률을 기록했는데요, 음 이게 좀 애매한 숫자긴 합니다. 그리고 전용 105㎡ 이상 평형에서는 1순위 마감을 못하고 2순위로 넘어갔죠.
그러니까 여러분 서울 신축아파트라고 해서 모두 승승장구하고 있는 건 아닙니다. 국토부 자료를 보면요 9월 기준으로 서울의 미분양 주택은 969가구입니다. 강동구가 309가구로 가장 많았구요, 다음으로는 동대문구(170가구)와 강서구(145가구)가 뒤를 이었습니다.
악성 미분양이라고 불리는 준공 후 미분양 가구 수도 537건으로 집계됐습니다. 하지만 여러분 사실 미분양 가구 수는 이것보다 훨씬 많을 수도 있습니다. 왜냐하면 이 수치는 건설사가 각 지자체에 제출한 자료로 만들어지는데요, 검증할 방법이 없습니다. 건설사가 자료를 안내면 그냥 집계에서 빠지는 것이기도 하구요. 특정 아파트에 대량으로 미분양이 났다는 사실이 알려지면 향후 분양이 더 어려워지는 악순환에 빠질 수 있습니다. 그래서 건설사들이 있는 그대로 미분양 현황을 다 밝히지는 않고 있는 것으로 알려져 있습니다.
그래서 서울에서도 도시형생활주택이나 소규모 단지 말고 대형 브랜드에 대규모 단지마저 미분양 문제를 겪는 곳들도 있습니다. 대표적으로 서울 동대문구에 짓고 있는 '이문 아이파크자이'인데요. 작년 10월에 본 청약을 신청받았고 이후에 무순위 계약까지 진행했는데 여전히 미분양 물량이 있습니다. 서울시 자료를 보면 지난 8월말까지 미분양 가구 수가 118가구였습니다.
지난 8월 강동구에서 분양한 '그란츠 리버파크'도 문제를 겪고 있습니다. DL이앤씨가 시공을 맡았죠. 강동구 첫 하이앤드 아파트임에도 아직 물량이 남아 있어서 선착순 동호지정 계약을 진행하고 있습니다. 청약 흥행에 실패하자 계약금을 5%만 내도록 바꿨다가 최근에 일부 세대에 한해 추가 프로모션을 진행했습니다. 잔금을 원래 내년 5월까지 냈어야 했는데 12월까지 낼 수 있도록 했구요. 그때 발생한 잔금 연체비용은 대행사에서 부담하기로 했습니다. 또 제세공과금 빼고 분양가의 1.17%를 계약축하금으로도 주기로 했어요.
간신히 완판에 성공했지만 마이너스피(마피)가 붙어버린 곳도 있습니다. 서울 강북구의 '한화포레나 미아'인데요, 2022년 4월 부동산 시장이 얼어붙을 때쯤 청약을 진행했습니다. 미분양 물량이 쌓였지만 무순위 청약을 여러 차례 진행해 결국 완판에는 성공했는데요, 입주가 1년가량 남은 시점에서 마피가 붙은 매물들이 나오고 있습니다. 전용 80㎡ 물건이 마피 7000만원까지 해서 10억2000만원 정도에 나와있는데요, 분양 당시 이 평형의 최고가격이 10억8415만원이었습니다.
아까 서울원의 청약 성적표가 좀 애매하다고 말씀드렸죠. 지금 분양 물량을 다 털어내지 못한 그란츠 리버파크와 1순위 청약 경쟁률이 비슷해서입니다. 지금 미분양 난 곳들을 보면 아무리 서울이라도 입지에 비해 분양가가 너무 비싸다는 지적이 있었습니다. 서울원 아이파크의 미래도 아직은 지켜봐야 할 필요가 있는 거죠.
물론 고분양가 논란을 이겨내고 가격이 확 오른 아파트도 있습니다. 바로 최근 입주를 시작한 '올림픽파크포레온'인데요, 이 아파트도 2022년말 첫 분양에 나섰을 때는 흥행이 저조했습니다. 이후 각종 규제를 푼다고 한 뒤 무순위 청약에서야 완판에 성공했죠, 지금은 전용 84㎡가 분양가보다 10억원이 높은 금액으로 거래가 되고 있기도 합니다.
지금 미분양으로 고생하고 있는 곳들도 언젠가는 시세차익을 보는 아파트로 변할 수 있습니다. 하지만 현재를 보면 집값 상승에 대한 피로감이 너무 쌓여 있어서 실수요자들이 미분양 아파트에 쉽게 들어가려 하지는 않고 있습니다. 지금은 청약과 관련한 규제가 완화될 기미도 보이지 않구요. 그래서 이 미분양 물량들이 당분간은 해소되는 어려워 보이긴 합니다. 그래서 서울 아파트를 청약할 때도 꼭 꼼꼼히 살펴보고 도전해야 한다고 말씀드리고 싶습니다. 여기까지 부릿지였습니다.
출연 이용안 기자
촬영 이상봉 PD 백정하 PD
편집 백정하 PD
디자이너 신선용