안녕하세요 부릿지 김효정입니다. 한국은행의 연이은 깜짝 금리 인하에도 여전히 주택대출은 쉽지 않은 상황입니다. 가계대출 관리를 위한 정부의 규제가 계속 이어지고 있어서인데요.
여기에 지난달 발표한 정책대출까지 최근 시행되면서 서민 실수요자들의 내 집 마련 벽은 더욱 높아졌습니다. 당장 내년에 새집에 들어갈 예정이던 예비 입주자들의 입주까지 어려워진 상황인데요. 논란의 디딤돌 대출 축소, 부릿지가 자세하게 정리해보겠습니다.
국토부는 지난달 6일, 주택시장과 가계부채를 안정화하고 기금을 관리하기 위해 주택도시기금 구입자금 대출인 디딤돌 대출을 축소하는 방안을 내놨습니다.
먼저 디딤돌 대출이 뭔지부터 설명해 드릴게요. 디딤돌 대출은 무주택자의 내 집 마련을 지원하기 위해 정부가 제공하는 모기지입니다. 무주택자가 5억원 이하 주택을 구매할 때 최대 2억5000만원까지 대출을 받을 수 있습니다.
시중은행보다 낮은 금리를 장기간 고정으로 이용할 수 있어 서민들의 주택 구매에 필수적인 금융 상품이죠.
정부는 수도권 주택에 한해 이 대출 한도를 대폭 줄였습니다. '방공제'라는 걸 적용해서요.
방공제가 뭐냐면요. 주택담보대출을 받을 때 소액 임차인에게 내줘야 하는 최우선 변제금을 제외하고 대출금을 빌려주는 걸 뜻해요.
만일 집주인이 월세나 전세를 내놨다가 대출금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우, 세입자가 일정 금액을 최우선으로 돌려받게 되는데요. 이 금액이 서울 5500만원, 수도권 과밀억제지역은 4800만원이에요.
이 금액을 뺀 만큼 디딤돌 대출을 해준다고 했으니 지역에 따라 대출 한도가 최대 5500만원 줄어들 수 있는 거죠.
이 방안은 지난 2일부터 시행됐습니다. 2일 이후 신규 디딤돌 대출을 계획했던 분들은 당장 5000만원이 추가로 필요해진 상황이에요.
당초 정부는 생애최초주택구입자들의 ltv 비율을 80%에서 70%로 줄이는 방안도 포함했지만 이번 규제에서는 빠졌습니다.
그런데 더 큰 문제가 있습니다. 내년 하반기 입주를 앞둔 예비입주자들은 디딤돌대출을 통한 잔금대출이 아예 불가능해졌거든요.
정부는 지난 2일부터 후취담보를 조건으로 한 신규 대출 신청을 제한했습니다. 신축 아파트는 평균 준공 2, 3년 전 분양을 진행하는 만큼 담보를 잡기 어렵기 때문에 은행이 먼저 대출을 해주고 완공 후 등기가 완료되면 담보로 설정하는 방식으로 대출이 진행됐는데요. 이걸 막겠다는 겁니다.
올해 12월 1일까지 입주자 모집공고가 이뤄진 단지 중 내년 상반기(1월~6월) 입주를 시작하는 경우에만 디딤돌 대출을 받아 잔금을 치를 수 있습니다. 보통 입주 기간은 수개월로 정해지기 때문에 공고문상 입주 기간이 6월~9월이라면 9월에 입주하더라도 잔금대출은 가능합니다. 하지만 공고문상 지정 입주 기간이 7월~10월이라면 7월에 입주하더라도 받을 수 없는 거죠.
예비 입주자들에게는 청천벽력과도 같은 소식입니다. 청약 당첨 후 수년간 세워온 잔금 계획이 하루아침에 틀어지게 됐으니까요.
물론 잔금대출이 아예 불가능한 건 아닙니다. 디딤돌 대출이 아닌 일반 주택담보대출을 이용하면 됩니다. 하지만 금리가 훨씬 높아지고 DSR도 적용돼 한도가 더 줄어들 수 있습니다.
게다가 내년 상반기 입주인 분들도 방공제가 적용된 한도로 디딤돌 대출을 받을 수 있기 때문에 자금조달에 어려움이 생기는 건 마찬가지입니다.
주택기금의 주요 재원은 청약통장인데 그 청약을 통해 분양받은 서민들에게 주택기금을 내주지 않겠다는 정부.
전문가들 사이에선 정책대출 취지에 반한다는 지적이 나올 수밖에 없습니다. 가장 대출이 절실한 사람들을 대상으로 한 대출을 조이면서 무주택 서민들의 내 집 마련 기회를 아예 박탈해 버린다는 거죠.
이번 조치가 집값 안정화에 도움이 될지도 미지수입니다. 디딤돌 대출이 적용되는 주택은 5~6억원 이하 아파트로, 실제 부동산 시장을 견인하는 상급지나 고가 아파트가 아니기 때문이죠.
그럼에도 정부가 이를 철회할 가능성은 낮아 보입니다. 방안 시행 후 비상계엄과 해제, 탄핵 부결이라는 혼란 상황이 정국을 순식간에 덮쳤습니다. 정국 불안 상황 속에서 금융시장의 불확실성까지 커지면서 부동산 시장도 손을 대긴 어려운 상황입니다. 탄핵 움직임 속 정부의 정책 동력이 약해지면서 금융당국이 가계부채를 더 보수적으로 관리할 수 있다는 관측도 나옵니다. 혼란의 대한민국, 그리고 그 속의 부동산 시장은 과연 어떻게 될까요. 부릿지도 관심갖고 지켜보겠습니다.
