정부의 10·15대책 발표 이후 서울 아파트와 오피스텔의 매매 거래양상이 엇갈리는 모습이다. 규제지역 확대와 금융 규제 강화의 직접적인 영향을 받은 아파트는 거래량이 크게 줄어든 반면, 규제의 적용 범위에서 상대적으로 자유로운 오피스텔은 오히려 거래가 증가한다.
15일 부동산 플랫폼 직방에 따르면, 서울 아파트 거래량은 대책 이전 1만4038건에서 대책 이후 5367건으로 약 62% 급감했다. 이 같은 아파트 매매 거래량 감소는 대출 규제 강화에 더해 토지거래허가구역 확대와 규제지역 지정으로 투자성 매수가 제한되면서 실수요 중심의 거래만 남게 된 영향이 컸던 것으로 풀이된다.
오피스텔 매매는 정반대였다. 같은 기간 1001건에서 1322건으로 약 32% 증가했다. 규제의 초점이 아파트에 맞춰지면서 오피스텔은 정책 영향권 밖에서 수요가 유지된 것으로 보인다.
지역별 증가율과 절대 거래량도 서로 다른 양상을 보였다. 증가율은 동작구(+233%), 서대문구(+120%), 노원·성북구(+100%) 등에서 크게 확대된 반면, 실제 거래 규모는 강남구(128건), 영등포구(122건), 마포구(119건), 송파구(117건) 등 주요 업무지구와 도심권 오피스텔 밀집 지역을 중심으로 형성됐다.
중·소형 중심의 거래 구조는 10·15 대책 이후에도 이어졌다. 한때 오피스텔이 아파트의 대체 주거지로 주목받으며 중대형 확대 가능성이 거론되기도 했지만, 실제 시장에서는 40㎡ 미만과 40~60㎡ 미만의 비중이 가장 높게 유지됐다. 85㎡ 초과 대형은 뚜렷한 증가세 없이 기존 수준을 이어갔다. 주거와 임대수익을 동시에 고려하는 특성상 실거주·투자 목적이 함께 작용하며 중·소형 선호가 크게 변하지 않은 것으로 분석된다.
가격은 10·15 대책 이전과 비슷한 수준을 유지했다. 서울 오피스텔의 평균 거래가격은 대책 이전 3억3397만 원에서 대책 이후 3억3865만 원으로 거의 차이가 없었다. 가격 중앙값도 2억1900만 원에서 2억1000만 원으로 소폭 조정되는 데 그쳤다. 이는 거래 증가가 특정 고가 지역으로 쏠린 것이 아니라, 상대적으로 접근할 수 있는 가격대의 단지로 고르게 분산된 영향으로 해석된다.
다만 이번 오피스텔 거래 증가가 추세적인 변화일지는 시장 여건과 수요 변화를 지켜봐야 한다는 설명이다. 김은선 빅데이터랩실 랩장은 "단기적으로 규제 차이에 따른 분산 효과가 작용한 것으로 분석되지만, 오피스텔은 거래량 증가와 달리 가격은 거의 변동이 없었다"며 "주거와 임대수익 목적이 혼재된 상품 특성상 투자 수요가 본격적으로 확대되기에는 시장 여건상 구조적 제약이 있어 보인다"고 설명했다. 이어 "가격이 높아지면 초기 매입비용 부담이 커지면서 투자 수요가 다시 위축될 수 있고, 동일한 비용 범위에서 아파트 등 다른 주거 대안을 선택하려는 이동 수요가 나타날 가능성도 있다"고 덧붙였다.