정부가 전세보증금 반환보증 가입 요건을 강화한 이후 연립, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 임대차 시장에서 월세 계약 비율이 큰 폭 늘어난 것으로 나타났다.
11일 주택도시보증공사(HUG)가 공개한 '전세보증금 반환보증 제도 변화가 주택 임대차 시장 구조에 미친 영향' 연구보고서에 따르면 2023년 1월 반환보증 가입 요건을 강화한 이후 서울시 전체 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비율은 이전의 47%에서 55.75%로 8.76%포인트(p) 상승했다.
특히 연립, 다세대, 오피스텔, 단독, 다가구 등 비아파트 임대차 시장의 월세 계약 비율이 껑충 뛰었다. 제도 변화 이후 서울 비아파트 월세 계약 비율은 모든 주택유형이 일제히 10%p 이상 상승했다.
주택유형별 월세 계약 비율을 보면 아파트는 이전의 40.61%에서 42.1%로 1.49%p 상승하는 데 그쳤지만 같은 기간 연립·다세대는 35.22%에서 52.99%로 17.77%p 뛰었다. 이밖에 오피스텔(53.24%→67.87%), 단독·다가구(63.18%→76.2%) 등도 월세 비율이 크게 상승했다. 보고서는 이같은 변화에 대해 보증 범위가 줄어들면서 보증 한도를 초과하는 보증금 일부를 월세로 전환하는 계약 구조가 늘어난 때문으로 분석했다.
임대 보증금 수준에 따른 차이도 나타났다. 제도 변화 이후 최우선변제금 상한인 5500만원 이하인 저가 임대주택 월세 비율은 20.74%p 상승했고 이어 최우선변제금 상한의 1~3배 구간인 중·저가 임대주택 월세 비율도 11.86%p 뛰었다. 이에 비해 최우선변제금 상한의 5배 초과 구간인 고가 임대주택의 월세 비율은 3.89%p 상승했다. 중·저가 임대주택의 월세 전환이 한층 더 빠르게 진행됐다는 의미다.
이에 보고서는 "전세보증금 반환보증 제도의 적용 범위와 실효성을 점검할 필요가 있다"며 "향후 임대차 제도의 설계 및 조정 과정에서는 제도변화의 영향이 특정 주택 유형이나 임대료 구간에 편중되지 않는지에 대한 검토가 병행돼야 한다"고 지적했다.
전세보증금 반환보증은 임대차 계약 만료된 후 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 임차인에게 보증금을 우선 지급하고 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 구조다. 정부는 2023년 전세 사기와 깡통전세 문제가 확산하고 HUG의 재무 건전성이 악화되자 보증 가입요건을 강화했다. 1월 공시가격 적용 비율을 기존의 150%에서 140%로 낮춘 데 이어 5월에는 담보인정비율(LTV)을 90%로 제한했다. 이에 따라 실질적인 전세보증 한도가 이전의 공시가격 150%에서 126% 수준으로 축소됐다.
이번 연구는 국토부 실거래 공개시스템 자료를 활용해 2020년 7월부터 2025년 6월까지 임대차 실거래 자료 309만9299건을 분석한 것으로 2023년 1월 제도 변화 전후 각 2.5년을 비교해 변화 추이를 관찰하는 방식으로 진행됐다.
