가수 겸 배우 수지가 최근 분양받은 것으로 알려진 서울 강남구 삼성동의 초고급 주거시설 '라브르27'이 화제다. 최고 분양가가 400억원대에 달하는 이곳은 전체 가구 수가 단 27가구에 불과하다. 아이유가 분양받은 '에테르노 청담', 장동건·고소영 부부가 거주하는 'PH129'도 각각 29가구 규모다.
수백억원에 달하는 초고급 아파트들이 30가구를 넘지 않는 이유는 무엇일까. 소수의 입주민에게 특별한 주거환경을 제공하기 위한 전략이지만 그게 전부는 아니다. '30가구'를 기준으로 달라지는 주택 관련 규제도 중요한 배경으로 꼽힌다.
최근 수지가 분양받은 라브르27은 현대건설이 서울 강남구 삼성동 옛 대웅제약 사택 부지에 시공하는 최고급 공동주택이다. 지하 5층~지상 7층, 2개 동, 총 27가구 규모로 조성된다. 가든하우스와 테라스하우스, 펜트하우스 등으로 구성되며 테라스하우스는 140억원대, 가든하우스는 260억원대부터 분양가가 책정된 것으로 알려졌다. 최상층 슈퍼펜트하우스의 분양가는 400억원대에 달한다.
라브르27 외에도 유명 연예인들이 선택한 초고급 아파트에서는 '29가구'라는 숫자를 쉽게 찾아볼 수 있다. 서울 강남구 청담동의 에테르노 청담은 지하 4층~지상 20층, 1개 동에 29가구만 들어섰다. 가수 아이유가 분양받은 아파트로, 올해 전용면적 464.11㎡의 공시가격이 325억7000만원을 기록하며 전국에서 가장 비싼 공동주택에 이름을 올렸다.
장동건·고소영 부부가 거주하는 것으로 알려진 청담동 PH129 역시 29가구 규모다. 올해 공시가격은 전용 407.71㎡ 기준 232억3000만원으로 전국 3위다. 이 밖에도 가수 지드래곤이 분양받은 청담동 '워너 청담'은 16가구, 용산구 '아페르 한강'은 26가구 규모로 조성됐다.
이처럼 초고급 공동주택들이 30가구 미만으로 공급되는 데는 제도적인 이유가 있다. 주택법상 원칙적으로 30가구 이상의 공동주택은 사업계획승인을 받아야 하지만 29가구 이하는 일반적으로 건축법에 따른 건축허가로 사업을 추진할 수 있다. 일반적인 청약 절차를 거치지 않고 수요자를 직접 모집할 수 있으며 분양가상한제 적용에서도 벗어날 수 있어 분양가격을 책정하는 데 상대적으로 자유롭다.
규제 차이는 초고급 주택뿐 아니라 재건축 아파트 분양에서도 나타난다. 최근 일반분양 물량 28가구를 대상으로 최고가 경쟁입찰을 진행한 서울 서초구 잠원동 '디에이치 신반포에스테라'가 대표적이다. 이 단지는 전체 160가구 규모지만 일반분양 물량은 전용면적 84㎡ 28가구다.
때문에 분양가상한제를 적용받지 않고 청약통장 없이 참여할 수 있는 최고가 경쟁입찰 방식으로 공급됐다. 지난 6일 진행된 입찰에서 조합이 제시한 3.3㎡당 최고 입찰 기준가는 약 1억3276만원에 달했다. 전용 84㎡ 기준 최고 43억9800만원으로, 같은 면적이라도 동·호수별 경쟁에 따라 최종 분양가가 달라질 수 있다.
시행사 입장에서는 가구 수를 30가구 미만으로 제한하는 것이 하나의 사업 전략이 될 수 있는 셈이다. 가구 수를 늘려 분양 수입을 확보하는 대신 넓은 주거면적과 최고급 마감재, 개별 정원, 전용 엘리베이터 등 특화 설계를 적용해 가구당 분양가를 높이는 것이다.
입주민의 사생활 보호도 중요한 요소다. 전체 가구 수가 적을수록 공용공간에서 다른 입주민과 마주칠 가능성이 줄어들고 외부인 출입을 통제하기도 수월하다. 특히 연예인이나 기업인 등 사생활 보호를 중시하는 고액 자산가들에게 소규모 주거시설은 대규모 아파트와 차별화되는 상품으로 받아들여지고 있다는 설명이다.
초고급 주택의 '29가구'에는 두 가지 계산이 담겨 있다는 분석이 나온다. 소수의 입주민에게만 허락된 주거환경으로 희소성을 높이는 동시에 공급 방식과 분양가격에 대한 규제 부담을 줄이는 것이다. 가구 수를 줄이는 대신 고급화 전략으로 높은 분양가를 책정하고 제도적 이점까지 활용해 사업성을 확보하려는 판단이 맞물린 결과로 풀이된다.
