은행연합회는 전세사기 피해 임차인 지원을 위해 전세대출 연장이 원활히 이뤄질 수 있도록 은행권 간담회를 열어 일선 창구에 대한 교육 방안 등을 논의했다고 14일 밝혔다.
우선 전세사기 피해 임차인이 은행 영업점, 콜센터 등 일선 현장에서 전세대출 연장에 대한 정확한 상담과 응대를 받을 수 있도록 전세대출보증기관(주금공·SGI·HUG)과 함께 전세대출 연장 관련 FAQ 사례집을 마련했다.
은행권은 전세사기 피해 임차인에게 전세대출 연장 안내를 강화하기 위해 해당 사례집을 배포해 직원 교육 등에 활용할 계획이다.
또 전세사기 피해 임차인에게 관련 정보를 정확하고 신속하게 제공하기 위해 전세피해지원센터 등 유관기관의 연계를 강화한다. 전세피해지원센터 등을 통해 접수된 상담사례, 애로사항을 은행권과 공유하고 개선방안을 마련하는 등 전세사기 피해 임차인에 대한 지원도 강화한다.
아울러 은행권은 전세사기 피해자 연체정보 등록 유예, 국토교통부의 전세사기 방지를 위한 시범사업 참여 등 전세 사기에 대한 사회적 문제 해결에 적극 동참할 계획이다.
사례집에 포함된 전세사기 피해자 상담 주요 사례는 아래와 같으며 사례집 전체 내용은 은행연합회 홈페이지에서 확인할 수 있다.
주택금융공사(HF)의 경우 임대인에게 임대차계약사실 확인 후 기한연장이 원칙이다. 다만 임대인이 계약사실을 부인하거나 연락이 불가한 경우에도 임차인의 확약서 작성 후 기한연장이 가능하다.
SGI서울보증(SGI)의 경우 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보를 전제로 묵시적 갱신까지 폭넓게 인정해 기한을 연장할 수 있다.
주택도시보증공사(HUG)는 갱신된 임대차계약은 보증갱신 신청가능하다. 보증목적물의 권리관계, 부채비율 등 보증조건을 심사해 부합하는 경우 연장된다.
HF와 SGI의 경우 임차권등기명령 신청 접수증을 제출하면 6개월 간 기한을 연장할 수 있다. 또 임차권 등기가 되면 추가 연장할 수 있다.
HUG는 전세보증금반환보증 이행 청구를 하면 보증금액을 반환받아 퇴거할 수 있다. 임차권등기 절차가 지연되면 임차인 신용보호를 위해 2개월 연장할 수 있고 임차권등기 절차 추가 지연시 6개월 추가 연장할 수 있다.
HF와 SGI는 임차인의 계속 거주 여부에 따라 위 Q1, Q2 절차를 따라 기한연장을 할 수 있다.
HUG의 경우 임대인과 연락이 되지 않을 경우에는 2개월 우선 연장 후, 계속 연락이 되지 않으면 추가 6개월 연장할 수 있다. 임대인이 사망했을 경우에는 보증기간 만료일 다음날부터 4년 이내에서 연장할 수 있다.
임차인의 대항력 상실 사유가 없고 우선변제권 순위가 대출실행시점과 동일하게 유지되고 있는 경우 기한연장할 수 있다.
HF와 SGI는 원칙적으로 기한 연장이 불가능하다. 다만 경·공매 이후에도 임차인 대항력이 존속되는 경우 기한연장이 가능하다.
HUG 역시 원칙적으로 기한연장은 할 수 없다. 하지만 해당 전셋집에 계속 거주를 희망해 배당참가를 원하지 않을 경우 임차인 동의를 통해 보증해지 처리된다. 또 계속 거주를 희망하지 않을 경우에는 경·공매를 통한 배당금을 받을 수 있다. 배당금이 보증금보다 적을 경우에는 HUG에 부족분을 청구하면 된다.
주택임대차보호법 상 임대차 종료 후 신청할 수 있다. 단 묵시적 갱신이 이루어진 경우, 임차인이 해지통고를 하고 그 통고가 된 날로부터 3개월이 경과한 때부터 가능하다.
전출의무는 없다. 임차권등기는 임차인이 임차목적물에서 전출하더라도 대항력 및 우선변제권 순위를 유지시켜주는 제도이기 때문이다.
임차권등기는 대항력 및 우선변제권의 순위를 보전해주는 행위일 뿐이며 그 자체로 임차보증금의 회수를 보장하지 못한다. 임차인은 임차권등기 후에도 임차보증금 반환소송, 강제경매참가 등 임차보증금 회수를 위한 법적 절차를 별도로 진행해야 한다.
반환보증보험 가입시에는 대항력 및 우선변제권을 잃지 않도록 유의하고 보증기관에 경매진행 사실 통보해야 한다. 만약 반환보증보험에 가입하지 않았다면 대항력 및 우선변제권을 잃지 않도록 유의하고 개인상황에 따라 배당요구 등을 진행하되, 향후 배당금 수령시 전세대출을 상환해야 한다.
지차제 협약 전세대출의 경우 해당 지자체가 별도로 정하고 있는 기한연장 요건 등이 충족되어야 하므로 해당 지자체 또는 협약 금융기관에 문의가 필요하다.