미불용지 보상
미불용지 보상이란 말 그대로 공익사업에 따른 보상금이 지급되지 않은 토지를 말한다. 과거 공익사업으로 사인의 토지를 보상 없이 수용 하였을 경우 현재 시가를 기준으로 과거의 공익사업이 진행되기 전의 토지의 지목으로 보상을 해주는 것을 말한다. 미불용지에 해당하게 되면 현재 시가를 기준으로 보상이 되다 보니 보상가가 상당하게 나오는 경우가 많이 있어 관심이 있는 사람들이 많다. 그러나 막상 소송을 하면 미불용지에 해당한다는 판결이 나오기는 쉽지 않다.
조상땅찾기와 성공적인 미불용지 보상
조상땅찾기와 미불용지 소송 사례에서 가장 성공적인 경우는 다음과 같다. 우선 조상의 땅을 찾았으나 등기가 되어 있지 않은 경우 소유권을 확인을 받아 상속인으로서 등기를 경료하는 것이 선결적으로 필요하다. 등기를 경료한 후에는 국가가 도로 등으로 무단으로 점유하여 사용하고 있으므로 이에 대한 사용료와 지난 10년간의 사용료를 소급하여 청구하는 부당이득 반환 소송을 하게 된다.
부당이득 반환 소송에서 승소를 하게 되면 점유를 하고 있는 관할청은 사용료와 이자가 계속 발생하므로 아무래도 다른 필지에 우선하여 토지의 매수를 하게 된다. 이 과정에서 국가나 지방자치단체는 도로로 사용하게 된 과거의 공익사업에 따라 미불용지의 보상을 하고 등기를 이전하여 가는 것으로 마무리가 된다. 이때 보상금은 관청에 편성된 예산에 따르므로 그 지급 시기는 천차만별이다. 보상금을 만족스럽게 받으려면 여러 가지 노력이 필요하며 일례로 보상금을 산정하는 감정평가 현장에도 출석하여 표준지 선정의 기준을 따져보고 인근 토지의 보상가 등을 조사하여 최대한 높은 금액을 받도록 노력할 필요가 있다.
보상금이 지급될 필요가 있는 공익사업의 부지
이와 달리 미불용지에 해당하지 않는다는 판단을 받아 보상금을 받지 못하는 경우도 있다. 예를 들면 도로가 과거 일제강점기부터 도로로 사용된 것이고 최근의 공익사업에 의한 것이 아니라는 것이다. 보상금이 지급될 수 있는 미불용지에 해당하려면 과거의 공익사업의 유무를 입증하는 것이 필수인 것이다. 대법원 2009. 3. 26. 선고 2008두22129판결에 의하면 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 미불용지는 '종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지'이므로, 미불용지로 인정되려면 종전에 공익사업이 시행된 부지여야 하고, 종전의 공익사업은 적어도 당해 부지에 대하여 보상금이 지급될 필요가 있는 것이어야 한다고 판시하고 있다. 종전에 시행된 공익사업의 부지라는 것을 입증하는 것은 일반인에게는 매우 어려운 일이다. 해당 서류가 대부분 소송의 상대방인 관청에 보관되어 있고 이마저도 문서를 요청하면 보관기한이 도과하여 폐기되었다는 답신이 올 뿐이기 때문이다.
수원지방법원 2017. 1. 24. 선고 2014구합4598 판결 사례
이와 관련하여 수원지방법원 2017. 1. 24. 선고 2014구합4598 판결은 미불용지에 해당함을 이유로 관청에게 보상금을 지급하도록 선고한 바 있다. 본 사례에서 원고는 이 사건 토지는 1969년경부터 1974년경 사이에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 미불용지이므로 종전 공익사업에 편입될 당시의 현황인 '임야'로 평가하여 보상금을 지급해달라는 취지로 주장하였으나, 관청은 1970년대 초 시행한 수해 복구공사는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정하는 공익사업에 해당되지 않는다는 이유로 이 사건 토지를 '하천'으로 평가해 손실보상금을 산정하였다.
원고는 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청하였으나 재결의 내용은 이 사건 토지는 1969년경부터 하천구역 내의 물이 흐르는 유수지로서 자연적으로 하천으로 포락된 토지라는 이유로 이 사건 토지의 현황을 '하천'으로 평가한 뒤 원고의 손실보상금 증액 청구를 기각한 사례였다.
원고는 법원에 이 사건 토지는 1972년경 면장이 시행한 공익사업인 수해복구공사(제방부지 건설공사)로 인하여 하천구역으로 편입되었음에도 당시 그에 대한 손실보상이 이루어지지 않았으므로, 이 사건 토지는 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 소정의 '미불용지'에 해당하여 이 사건 토지에 관한 보상금 산정은 종전 공익사업에 편입될 당시의 이용현황을 기준으로 평가되어야 한다고 주장하였다.
법원은 ①주식회사 00기술공단이 경기도와 사이에 체결한 용역계약에 따라 작성·제출한 '복하천 하천정비기본계획'에 의하면, 수해복구공사가 있었던 것으로 기재되어 있고, '복하천수계 하천정비기본계획'에 의하더라도, '하천공사 실적기록' 중 수해복구공사가 있었던 것으로 기재되어 있는 점, ② 위 수해복구공사는 제방건설공사를 의미하는 것으로 보이는바, 위 제방건설공사의 규모, 공사 당시의 상황 등에 비추어 볼 때 위 제방건설공사는 공익사업이라고 봄이 상당한 점, ③ 당시 시행 중이던 구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법은 공공사업을 토지수용법 제3조의 규정에 의하여 '토지등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업'으로 규정하고 있고, 당시 구 토지수용법은 '제방사업'을 공익사업으로 규정하고 있는 점, ④ 이 사건 토지는 1972년경 이 사건 토지 주변에 제방이 건설되면서 완전히 하천으로 포락된 것으로 보이는 점, ⑤ 1974년 이 사건 토지의 모번지인 임야로부터 토지가 각 분할되었고, 같은 날 토지는 모두 '도로'로 지목변경이 이루어졌는데, 도로는 제방을 따라 설치된 도로로 보이는 점 등을 종합하면 이 사건 토지는 1972년경 시행한 공익사업의 부지로 편입되었음에도 불구하고 위 공익사업에서 보상금이 지급되지 아니하였고 '미불용지'에 해당한다고 할 것이다라고 판시한 바 있다.
이같은 사례는 공익사업 당시의 관련 고시나 기본계획 등을 상세하게 분석하였고, 토지보상법이 개정됨에 따라 과거에 적용 되었던 법 규정에 따라 공익사업의 포함 여부를 잘 검토하였다. 나아가 주변 토지의 분할과 지목 변경 등을 함께 비교하여 공익사업의 유무를 입증하여 미불용지로 판단받았다.
현재 우리 집안의 땅인데 국가에서 사용하고 있다고 하여 모두 미불용지가 되는 것은 아니다. 미불용지에 해당하기 위하여는 과거 공익사업의 입증이 필수인데 관련 자료가 일방에 편중되어 있는 상황에서 일반인은 절대적으로 불리한 상황인 것이다. 이와 관련한 성급한 판단은 일을 그르치기 쉬우므로 전문가의 냉정한 판단 아래 움직이는 것이 현명할 것이다. /글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사