국내 상장리츠가 제이알글로벌리츠(제이알리츠) 회생신청 여파에 일제히 주가 등락폭을 키웠다. 해외 부동산에 투자하지 않은 리츠까지 충격파가 전해지면서 증시에선 리츠 투자가 과매도 국면에 진입했다는 지적이 나온다.
지난달 30일 한국거래소(KRX)에서 KRX 부동산인프라리츠 지수는 1426.34에 장을 마쳤다. 제이알리츠 거래정지 이튿날인 지난달 29일 3.97% 급락한 뒤 이날 1.27% 반등한 결과다. 제이알리츠 거래정지일 지수 하락률은 미국-이란 전쟁 초기 코스피 12% 폭락일(3월4일·리츠 지수 4.30% 하락) 이후 두 번째로 높았다.
보기 드문 일제 급등락이다. 그간 리츠는 부동산 시황과 금리를 주로 추종해 기업 주식보다 평소 변동폭이 적은 종목군으로 여겨진 터다. 코스피는 하루 등락률을 ±1% 이상 키운 거래일이 올해 52일에 달하지만, 리츠 지수는 이 거래일이 11일에 그쳤다.
개별 리츠 가운데선 제이알리츠 회생신청을 계기로 이란전 개전 당시와 맞먹는 주가 타격을 입은 종목도 나왔다. 지난 28일 종가 기준 주가변동을 보면 해외 부동산에 투자한 마스턴프리미어리츠는 9.19%, 디앤디플랫폼리츠는 5.58% 하락한 상태다. 미래에셋글로벌리츠·신한글로벌액티브리츠는 4%대, 이지스레지던스리츠는 2%대 하락률을 기록했다.
리츠 업계의 당혹감은 이른바 '대기업 스폰서형' 리츠도 전방위 매도세를 마주했다는 데서 가중됐다. 이들은 국내 상업용 부동산에 주력하고 있어 제이알리츠의 자금경색 주 원인인 해외 부동산 감정가 하락과 환헤지 비용 리스크와는 거리가 먼 터다. 이틀간 한화리츠는 9%대, 롯데리츠는 6%대 하락으로 마감했다.
국내 증권가 연구진은 조정 속 옥석 가리기가 가시화한 국면에서 크레딧 동향과 리츠별 재무상황에 주목하라고 조언했다.
이경자 삼성증권 연구원은 "리츠 다수는 담보대출보다 회사채 의존도를 높여왔기에 단기 시장 센티멘트에 따라 회사채 발행이 영향을 받을 수 있어 크레딧 시장 동향이 중요하다"며 "올 들어 회사채 금리가 상승한 영향까지 고려하면, 주요 리츠가 전단채 발행액을 최대한 확보하고 미활용하던 담보대출을 추가 활용할 가능성이 높다"고 밝혔다.
그러면서 "공모 회사채·전단채 등 시장성 차입금의 단기금리가 상승할 가능성은 있지만, 리츠의 유동성에 큰 영향을 미칠 가능성은 제한적이며 주요 리츠의 유의미한 자금조달 사례가 나타나면 불안 해소는 빨라질 것"이라며 "기업 스폰서형 리츠가 보여온 자금조달 능력과 확장성이 재부각될 것"이라고 했다.
이혜진 대신증권 연구원은 "단기적으로 리츠 전반에 대한 투자심리 악화는 불가피하지만, 제이알리츠의 캐시트랩 문제가 최근 수개월간 지속돼 주가에 이미 반영된 사건"이라며 "여러 악조건이 겹쳐 발생한 개별종목 이슈인 점을 감안할 때, 유사한 사태가 다른 리츠에서 발생할 가능성은 제한적이며 리츠 시장 전체에 미치는 영향도 일시적일 것"이라고 밝혔다.
이 연구원은 "지난해 국내자산 대 해외자산, 대기업·금융사 대 운용사로 이어져 온 양극화 구도는 이번 사태를 계기로 더욱 심화될 것"이라며 "핵심권역 오피스 위주로 포트폴리오를 구성하고 있으며, 탄탄한 임대차 수요 등 펀더멘털 훼손이 없는 국내자산 보유 대형 리츠를 중심으로 낙폭과대 구간에서 차별적 접근이 유효하다"고 했다.