서울 강남과 인접한 대규모 택지지구로 관심이 집중됐던 '위례신도시'가 지난해 말부터 입주를 시작했다. 수도권의 마지막 남은 '노른자' 택지지구라는 타이틀과 함께 지난해 부동산 활황 분위기까지 맞물리면서 분양권에 웃돈이 2억원에 육박할 만큼 열기가 뜨거웠던 곳이다.
실수요자뿐 아니라 투자자들에게도 인기가 좋아 전매제한이 걸려 있는 분양권을 사고 파는 '떴다방' 등 불법이 판치고 매도자가 내는 양도세를 매수자가 대납하는 게 관행처럼 됐던 곳이기도 하다.
하지만 최근 분양권 거래는 뚝 끊겼고 전세 매물이 쏟아지면서 전셋값이 4000만~5000만원씩 떨어져 거래되는 등 인기가 시들해지고 있다. 아직까지 편의시설이 턱없이 모자라고 대중교통 여건도 안 좋은 데다 내년 이후 부동산 시장이 어두울 것이란 전망까지 나오면서 투자 수요까지 끊긴 탓이다.
분양권 웃돈(프리미엄) 상승세도 꺾인 상태다. 14일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 분양가가 6억8000만원대이던 전용면적 101㎡의 '래미안위례'는 지난해 8~9월 7억원 후반대에서 8억4000만원 가량에 거래돼 웃돈이 최대 1억6000만원이나 붙어었다.
하지만 올 들어서 시세가 7억원 중후반대로 떨어지고 지난 1월엔 3층이 7억2980만원에 거래되기도 했다. 비슷한 가격에 분양된 '위례힐스테이트' 전용 99㎡ 역시 지난해 11월 8억1270만원(10층)에 거래되던 것이 올 1월엔 7억원 중반대에 거래되고 있다.
게다가 올해 위례신도시 입주 예정 물량만 8500여 가구로 가격 조정은 계속될 것이란 게 전문가들의 분석이다. 양지영 리얼투데이 리서치센터 실장은 "올해는 위례신도시가 본격적으로 입주를 시작하는 시기이니 잔금을 못 치러서 싸게 내놓는 경우도 많을 것"이라며 "내 집 마련을 위한 매수자 입장에선 그 시점이 올 때까지 기다리는 게 좋다"고 조언했다.
◇비싼 위례신도시 상가 '투자주의보'
상황이 이렇다 보니 위례신도시 상가는 아직 수익성을 장담하기 어렵고 리스크도 만만치 않아 투자시 많은 주의가 요구된다는 게 전문가들의 분석이다. 특히 위례신도시 내 상가의 분양가격은 평균적으로 3.3㎡당 4000만원 안팎 수준으로 주변에 비해 비교적 비싼 편이다.
인근 서울 송파구 문정동 로데오거리 및 법조타운 소재 상가의 분양가는 3.3㎡당 평균 3000만원 수준이다. 위례신도시 내 상가 비율이 적고 신도시라는 점을 감안해도 대체로 높다는 것이 업계의 중론이다.
문정동 K공인중개소 관계자는 "위례 상가를 대체할만한 문정동 가든파이브나 잠실 상권이 그리 멀지 않은 위치에 있다"며 "상가 가격이 고평가된 경향이 있어 앞으로 가격조정이 이뤄질 수 있는 만큼 투자시 유의해야 한다"고 귀띔했다.
특히 상권이 안정화되기까지 5년 이상 걸린 것이란 얘기도 나온다. 분양업체들이 공통적으로 경전철인 위례신사선과 트램을 내세워 홍보에 나서고 있지만 2021년 개통 예정인 위례신사선은 현재 사업이 표류상태고 트램 역시 예정 시기인 2018년보다 3~4년은 지나야 완공될 전망이어서다.
◇"위례 아파트는 중장기 실거주 염두해 두고 접근해야"
아파트 매입 역시 무리한 투자는 금물이라는 게 전문가들의 조언이다. 지난해 수백대 일의 경쟁률로 인해 청약에 실패한 수요자들은 웃돈을 주고서라도 분양권을 매입하는 경우가 많았다.
이영진 고든리얼티파트너스 대표는 "최초 당첨자와 달리 웃돈을 주고 산 매수자는 중도금 이자 등을 떠안기 때문에 추가로 상당한 가격이 상승해줘야만 실익이 발생하는데 현재 분위기상 쉽지 않다"며 "단기가 아닌 중장기 실거주까지 염두에 두고 접근해야 한다"고 말했다.
물론 위례신도시의 입지여건은 다른 지역에 비해 월등한 부분이 많다. 그린벨트 해제지역이라 자연환경이 뛰어나고 주변에 문정동 법조타운, 동남권유통단지, 잠실 제2롯데월드 개발사업 등 굵직한 개발호재가 연계돼 있다.
위례신도시엔 당분간 분양 물량이 없다. 다만 2017년 하반기 이후 10개 단지 7000여 가구의 분양이 예정돼 있다. △A1-2블록 85㎡초과 690가구 △A1-4블록 85㎡초과 709가구 △A1-5블록 60~85㎡ 1297가구 △A1-6블록 85㎡초과 502가구 △A1-12블록 60~85㎡ 394가구 △A3-1블록 85㎡초과 559가구 △A3-2블록 85㎡초과 477가구 △A3-4a블록 85㎡초과 1078가구 △A3-4b블록 85㎡초과 921가구 △A3-5블록 85㎡초과 699가구 등이다. 2018년이면 어느 정도 거주 여건이 조성되기 때문에 눈여겨 볼 만하다.