토지거래허가구역 내 임대차 계약기간이 끝나지 않은 주택을 매수하는 경우 올해 말까지 토지거래허가를 신청하는 경우에 한해 실거주 의무가 유예된다. 정부는 또 토허구역 내 실거주 의무 유예가 사실상의 갭투자 허용이라는 지적과 관련, 새로운 갭투자를 용인하는 것은 아니라고 재차 강조했다.
국토교통부는 토허구역 내에서 임대 중인(또는 전세권이 설정된) 주택을 매도할 경우, 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 비거주 1주택을 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 12일 밝혔다.
다주택자와의 형평성을 고려한 결정이다. 앞서 정부는 다주택자 매물 출회를 유도하기 위해 다주택자가 매도한 주택에 한해 실거주 의무 유예를 적용했다. 원칙상 토허구역 내 주택 매수자는 토지거래허가 이후 4개월 내 입주해 2년간 거주해야 한다.
국토부는 실거주 의무 유예 확대에 대해 "일부 다주택자가 매도한 주택에만 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고 임대 중인 주택에 대한 매도 편의를 개선하기 위한 조치"라고 설명했다. 국토부는 이번 조치와 관련한 부동산거래신고법 시행령을 오는 13일부터 입법예고할 예정이다.
이번 조치에 따라 발표일(12일)에 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있다. 유예를 받기 위해서는 연말(12월31일)까지 관할관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하고 허가 받은 이후에는 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 한다.
갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하고 무주택 실수요자의 기회를 확대하기 위해 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건은 '발표일부터 계속 무주택을 유지한 자'로 한정된다.
토지거래허가를 거쳐 실거주 유예를 적용받은 경우, 지난 2월12일 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치와 동일하게 발표일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약종료일까지 유예된다. 늦어도 2028년 5월11일 내로는 실거주를 위해 입주해야 한다.
또 토지거래허가 대상 주택 매입 시 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점 등을 감안, 향후 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무를 적용하지 않는다.
국토부는 이번 실거주 유예 조치가 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 유예해 주는 것이므로 갭투자를 새로 허용해주는 것이 아니라고 강조했다. 실거주 유예를 받더라도 임차기간 종료일에 맞춰서 입주해 2년 간 실거주를 해야 하는 의무는 여전히 적용된다.
정부는 이번 조치가 비거주 1주택자 매물 출회를 유도, 실수요자 중심의 거래를 더욱 활성화할 것으로 내다봤다.
김윤덕 국토부 장관은 "이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것이며 매도자 간 형평성 문제가 해소되는 것은 물론 세입자가 있어 매도를 고민하던 매도자들도 보다 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다"며 "앞으로도 정부는 이와 같이 투기수요는 차단하고 실수요 거래 중심으로 주택시장을 개선해나가는 한편 부동산 시장 안정을 위한 서울·수도권의 주택공급 확대도 차질 없이 이행해 나갈 계획"이라고 말했다.