서울 송파구 잠실을 대표하는 노후단지인 잠실주공5단지 재건축사업이 사업시행인가를 위한 최종단계에 접어들었다. 처음 재건축 논의가 시작된 이후 약 20년 만이다.
17일 정비업계에 따르면 잠실주공5단지는 최근 한강유역환경청으로부터 환경영향평가 협의결과를 통보받았다. 이는 사업시행인가 이전의 필수절차로 사실상 행정인허가의 마지막 관문에 해당한다.
환경청은 이번 협의결과를 통해 환경저감 방안과 사후관리계획을 사업계획에 반영할 것과 승인 이후 이행결과 제출 등을 요구한 것으로 알려졌다. 이 절차가 마무리되면 사업시행인가 역시 막바지 단계에 들어서게 된다. 잠실주공5단지 정비사업조합은 지난해 송파구청에 사업시행인가 신청을 접수했다.
사업시행인가는 재건축사업의 구조와 권리관계가 확정되는 핵심단계다. 인가를 기점으로 사업 불확실성이 크게 낮아지는 만큼 시장에서는 잠실주공5단지 재건축사업이 사실상 '사업확정 단계'에 진입한 것이라고 해석한다.
잠실주공5단지 재건축은 출발부터 순탄치 않았다. 2000년대 초반 재건축 필요성이 제기됐지만 높은 용적률과 사업성 논란, 정책규제 등이 맞물리며 장기간 표류했다. 특히 2010년대 들어 안전진단 강화와 재건축 초과이익환수제 등이 시행되면서 사업은 사실상 정체상태였다.
한동안 공전하던 재건축 추진은 2020년 이후 정비계획 변경과 사업구조 재정비가 이뤄지며 다시 궤도에 올랐다. 조합설립에 이어 시공사(삼성물산) 선정까지 마무리되며 사업이 구체화됐다. 최고 70층, 6411가구 규모의 초고층단지로 재탄생하는 계획도 확정됐다.
지난해 12월 조합이 사업시행인가를 신청하면서 절차는 막바지에 들어섰고 이번 환경영향평가 통과로 사실상 인허가의 마지막 퍼즐이 맞춰졌다. 업계에서는 인가시점이 예상보다 앞당겨질 가능성도 거론된다.
사업 기대감은 시세에 선반영됐다. 전용 82㎡ 기준 실거래가는 지난해 12월 46억2500만원을 찍었다. 1년 전 대비 10억원가량 뛴 수준이다. 인허가 진척에 따른 리스크 해소와 초고층 신축에 대한 기대가 동시에 반영된 결과로 재건축사업 특유의 이른바 '인가 가시성 프리미엄'이 본격화하는 분위기다.
정비업계에서는 잠실주공5단지가 재건축 이후 새로운 송파구 '대장주' 아파트로 자리매김할 것이라고 내다본다. 현재 시세를 이끄는 잠실 '엘스' '리센츠' '트리지움'은 준공 후 15년 이상 경과한 단지로 앞으로 초고층 신축단지가 공급될 경우 가격 기준 자체가 재편될 가능성이 크다.
다만 정부규제는 여전한 변수로 꼽힌다. 잠실 일대는 토지거래허가구역으로 묶여 실거주의무가 부과되며 투자목적 매수는 제한된다. 여기에 재건축단지 특성상 조합원 지위승계 여부에 따라 투자가치가 크게 달라진다. 일정시점 이후 매수시 입주권 확보가 불가능할 수 있어 매물별 조건확인이 필수다.
잠실 일대 한 중개업소 관계자는 "가격상승만 보고 접근할 경우 규제에 따른 제약으로 기대수익 실현이 어려울 수 있다"며 "조합원 지위승계 가능 여부와 실거주요건, 거래구조 등을 종합적으로 따져봐야 한다"고 설명했다.