훌쩍 뛴 공시가에 정부의 부동산 세금 강화 기조까지 겹치면서 고가 주택 보유자들의 납세 부담이 커지고 있다.
21일 부동산 및 금융업계에 따르면 고가 주택 보유자를 중심으로 종합부동산세 납부 자금 마련을 위한 신용대출과 담보대출 상담이 이어지고 있다. 특히 다주택자뿐 아니라 1주택자들의 문의도 부쩍 늘어난 모습이다.
주택 보유자들이 은행 대출 창구를 찾는 배경에는 공시가격 급등이 있다. 지난해 서울 공동주택 공시가격은 18.67% 상승하며 전국 평균(9.16%)의 두 배 수준을 기록했고 특히 강남3구는 집값 상승률이 24%를 웃돌았다. 종부세는 공시가격을 과세표준으로 하는 만큼 공시가가 뛰는 만큼 자연스럽게 세 부담도 불어난다. 여기에 더해 정부가 부동산 세제 개편을 통해 공정시장가액비율과 최고세율을 올릴 경우 세금 부담은 더욱 급격하게 늘어난다. 부동산업계에서는 일찌감치 초고가 주택의 종부세 최고세율이 대폭 상향될 수 있다는 전망이 나오는 상황이다.
업계는 이달 말로 공개 예정된 세제개편안에 종합부동산세와 재산세를 포함한 보유세 체계 정비 방안이 담길 것으로 내다보고 있다. 재산세와 종부세의 과세표준 구간을 세분화하는 동시에 세율을 인상하는 안이 유력하다. 재산세 세율과 과세표준 구간이 2009년 이후 큰 변화가 없었던 만큼 제도 개편의 명분도 충분하다는 평가다.
부동산시장 전문가들은 이 같은 세 부담 증가가 일부 고가주택뿐 아니라 부동산시장 전체에 영향을 미칠 것으로 전망했다. 보유세가 일정 수준을 넘어서면 집주인이 이를 매매가격이나 임대료에 반영하는 방식으로 대응하기 때문이 세 부담 증가의 영향이 한 곳에 머무르지 않는다는 판단이다. 특히 임대시장에서는 세금 증가분이 전세가나 월세 상승으로 이어질 가능성도 있다.
거래세 조정 없는 보유세 개편이 과세 체계의 불균형을 심화할 것이란 우려도 제기된다. 현재 정책 방향은 보유세 강화와 거래세 정상화로 요약되지만 취득·보유·양도 전 과정이 유기적으로 설계되지 못한 채 보유 단계에 부담이 집중되고 있다는 것이다. 이 경우 매물 잠김과 거래 위축, 가격 경직성 확대 등의 부작용이 나타날 수 있으며 양도세 부담이 높은 상황에서 집주인이 매도를 미루면서 이른바 매물잠김 현상이 발생할 수도 있다.
전문가들은 단순 보유세 강화보다 과세 구조 전반의 균형을 찾는 게 더 중요하다고 조언했다. 취득 단계의 세 부담, 보유 단계의 유지 비용, 양도 단계의 과세가 하나의 체계로 설계돼야 시장 안정 효과가 나타날 수 있다는 의견이다. 보유세만 단편적으로 인상할 경우 시장 왜곡이 발생할 수 있으며 장기 보유자나 실수요자에 대한 보완책 없이 세 부담만 확대될 경우 정책 효과가 반감될 수 있다는 지적도 나온다.
신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "종부세는 제도를 손대지 않아도 공시가격 상승만으로 세 부담이 자동으로 증가하는 구조"라며 "여기에 공정시장가액비율과 최고세율 인상까지 더해지면 증세가 중첩돼 징벌적 과세로 흐를 수 있다"고 강조했다. 이어 "고가 주택을 겨냥한 이른바 핀셋 과세 역시 임대료와 매매가격을 통해 임차인과 실수요자에게 전가될 가능성이 있다는 점도 간과해서는 안 된다"고 지적했다.