정부의 부동산 세제 개편으로 부부 공동명의로 주택을 보유한 비거주 1주택자들에게 비상이 걸렸다. 종합부동산세 산정 때 기존에는 부부 각 9억원씩 총 18억원까지 공제가 가능했지만 내년부터는 비거주자의 공제 한도가 부부 합산 8억원으로 축소되기 때문이다.
4일 원종훈 아티웰스 세무사가 정부 세제 개편안을 바탕으로 예상 보유세를 시뮬레이션한 결과 부부 공동명의 1가구 1주택자의 종부세 부담은 실거주 여부에 따라 최대 7배 차이를 보였다. 이번 분석은 내년도 공시가격이 올해보다 10% 상승하고 부부 지분율이 50대 50인 경우를 가정해 산출했다.
올해 공시가격 18억2500만원(실거래가 24억~26억원)인 서울 양천구 목동 신시가지 7단지 전용 66.60㎡를 부부 공동명의로 보유한 비거주자의 경우 일반과세시 종부세액(농어촌특별세 포함)은 올해 5만8924원에서 내년 192만4076원으로 약 33배 뛴다. 2028년에는 402만4300원으로 다시 2배 이상 불어난다.
반면 동일한 주택을 실거주할 경우 종부세액이 올해 5만8924원에서 내년 26만9952원으로 약 5배 증가하는 데 그쳤다. 2028년에는 예상세액이 89만8232원으로 3배 이상 불어나지만 비거주자의 세 부담과 비교하면 5분의1 수준에 불과하다. 부부 공동명의 주택 보유자의 세 부담 증가와 관련, 온라인 커뮤니티에선 "세금 아끼려고 부부 공동명의로 돌려놨더니 실거주를 안 한다는 이유로 세금 폭탄을 맞게 생겼다"는 내용의 불만 섞인 반응이 이어졌다.
이처럼 차이가 나는 이유는 비거주자의 공제 한도가 크게 줄어들기 때문이다. 기존에는 부부 공동명의 1가구 1주택자의 경우 실거주 여부와 관계없이 부부 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있었다. 그러나 세제 개편 이후에는 사정이 완전히 달라진다. 실거주자는 기존과 동일한 공제 기준이 유지되지만 비거주자 공제액은 부부 4억원씩 총 8억원으로 제한된다.
다만 부부 공동명의라도 '1세대 1주택 특례'를 신청하면 거주자 14억원, 비거주자 9억원까지 공제를 받을 수 있다. 고령자·장기보유 세액공제도 고려해야 한다. 그러나 이 때도 소유자 연령과 보유·거주 기간, 주택 가격 등에 따라 유불리가 갈리므로 신중하게 검토할 필요가 있다. 실제 목동 신시가지 7단지를 10년 보유하고 6년 거주한 사례에선 특례 적용 시 종부세액이 411만3804원으로 오히려 일반과세 때(192만4076원)보다 113% 더 많았다.
전문가들은 비거주 1주택의 경우 주택가격이 낮거나 소유자가 고령일수록 특례 적용이 유리할 수 있다고 설명했다. 특히 고령자 공제 대상이 아닌 60세 미만은 공시가격 15억~16억원 이하에선 특례 적용을 적극 고려해볼 만하다. 그 이상의 고가 주택은 부부 공동명의로 지분을 쪼개서 더 낮은 세율구간을 적용받는 게 더 유리하다.