"전세 살 바엔 집 살래"…외곽 '생존 매수'에 서울 집값 85주 최장 상승

서울 아파트값이 85주 연속 상승하며 역대 최장 상승 기록과 어깨를 나란히 했다.

문재인 정부 시절 만들어진 이전 기록이 저금리에 힘입은 것이었다면 이번 최장 기록은 공급 부족이 원인으로 지목된다. 당시에는 기준금리가 연 0.5%까지 내려갔지만 현재는 3%다. 대출 한도와 상환능력을 따지는 규제도 강화했지만 뛰는 집값을 잡진 못했다. 이번 85주간의 누적 상승률은 이전의 2배가 넘는다.

24일 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주(21일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 올랐다. 서울 아파트값은 지난해 2월 첫째 주 상승 전환한 뒤 85주간 한 주도 빠지지 않고 올랐다. 문재인 정부 시절 만들어진 최장 상승 기록과 동일한 수준이다. 이전 최장 기록은 2020년 6월 둘째 주~2022년 1월 셋째 주 작성됐다.

이번 상승기간의 누적 상승 폭은 이전 기록 작성 때의 2배가 넘는다. 최근 85주간의 서울 아파트값 누적 상승률은 17.50%에 이른다. 종전 최장 상승기 누적 상승률 7.71%의 약 2.27배에 달한다.

금리 부담과 대출·세제 규제 등 여러 악재 속에서도 오히려 이전보다 더 빠르게 집값이 오르는 상황이다. 종전 최장 상승기가 시작된 2020년 6월 한국은행 기준금리는 연 0.5%였다. 이후 2021년 8월 0.75%, 11월 1%로 올랐고 상승장이 끝난 2022년 1월에는 1.25%였다. 반면 지난해 2월 서울 집값이 상승 전환할 당시 기준금리는 2.75%였다. 한국은행이 지난 8월 0.25% 기준금리를 인상해 현재는 3%다.

대출 규제도 강화됐다. 이전 최장 상승기에는 투기지역·투기과열지구의 주택담보대출에 LTV(주택담보대출비율) 규제가 적용됐고 15억원 초과 아파트의 구입 목적 주담대가 금지됐다. 지금은 수도권·규제지역 주담대 한도를 주택가격에 따라 6억원·4억원·2억원으로 차등 적용하고 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화했다. 과거보다 대출을 제한하는 방식이 한층 촘촘해진 셈이다.

두 최장 상승기의 후반부 모습은 상이하다. 종전 최장 상승기는 서울 외곽에서 먼저 가격이 꺾였다. 2021년 12월 은평구를 시작으로 도봉·강북구, 성북·노원구가 차례로 하락 전환했고 2022년 1월 서울 전체 아파트값이 하락하면서 상승장이 끝났다. 현재는 강남권에서 먼저 조정 신호가 나타났다. 강남 3구는 동반 하락 중인 반면 이른바 외곽·중저가지역은 강한 오름세가 지속되고 있다.

9월 셋째주 기준 강남구 아파트값은 0.42% 하락했다. 서초구와 송파구도 각각 0.37%, 0.14% 내렸다. 반면 서대문구(0.44%), 동대문구(0.39%), 성북구(0.39%), 노원구(0.37%), 중랑구(0.36%) 등은 0.3~0.4%대 상승했다. 강북 14개 구 상승률은 0.28%로 강남 11개 구 0.01%를 크게 웃돌았다.

지역별 누적 상승 폭도 비슷하다. 올 들어 9월 셋째주까지 성북구 아파트값은 14.46%, 서대문구 11.94%, 강서구 11.73% 올랐다. 반면 강남구는 0.30%, 서초구는 1.70% 상승에 그쳤다.

서울 전체 상승세는 4주 연속 둔화하고 있다. 주간 상승률은 8월 넷째 주 0.29%를 기록한 이후 △8월 다섯째 주 0.22% △9월 첫째 주 0.20% △둘째 주 0.16% △셋째 주 0.13% 등 차츰 상승폭이 축소되고 있다. 최장 상승 기록을 이어가는 동시에 상승 속도는 느려지고 있다.

서울 아파트값이 85주째 오르는 동안 전세난도 심화했다. 특히 서울 외곽지역을 중심으로 물량 부족이 심화하며 전셋값도 빠르게 오르고 있다. 전세를 구하기 어려워진 실수요가 매매로 전환하면서 상대적으로 집값이 낮은 외곽지역의 매매가도 강세를 이어가고 있다.

24일 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.19% 올랐다. 올해 누적 상승률은 8%다. 지난해 같은 기간 전세가 상승률 1.75%를 크게 웃도는 수준이다.

문재인 정부 시절의 이전 최장 상승기와 비교해도 전셋값 상승 속도가 두드러진다. 이번 매매가 상승 기록이 시작된 지난해 2월 첫째 주 이후 9월 셋째 주까지 서울 아파트 전셋값은 85주간 약 11.98% 올랐다. 문재인 정부 당시 최장 상승기인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 85주간 상승률은 9%였다.

최근 서울의 전셋값 오름세는 이른바 서울 외곽·중저가 지역이 주도하고 있다. 9월 셋째 주까지 올해 누적 상승률은 성북구 13.32%, 노원구 12.78%, 도봉구 10.17%, 강북구 10.34%였다. 서울 평균 8%를 모두 웃돈다. 강남구는 2.26%, 서초구는 4.33%에 그쳤다. 매매가와 마찬가지로 전세가에도 디커플링 현상이 나타나고 있다.

전세 매물이 급격히 줄면서 가격을 밀어올리는 양상이다. 전세 매물은 1년 새 두 자릿수로 줄었다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 22일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만298건으로 1년 전 2만3390건보다 13.3% 감소했다. 동대문구는 69.4%, 중랑구 67.8%, 구로구 61.6%, 금천구 58.9% 줄었다. 외곽지역에서 감소 폭이 컸다.

전세 매물이 줄고 전셋값이 오르면서 매매로 눈을 돌리는 수요도 등장했다. 전세보증금에 자금을 더 보태 내 집을 마련하려는 실수요자가 상대적으로 집값이 낮은 외곽지역으로 향하는 모습이다. 이런 수요를 일컫는 '생존 매수'라는 말까지 생겨났다.

전셋값과 매매가격은 따로 움직이지 않는다. 국토연구원이 지난 5월 발간한 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점'에 따르면 전셋값은 매매가격에 3~9개월의 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 반대로 매매가격도 전셋값에 1~3개월의 시차로 영향을 주는 것으로 나타났다. 연구진은 "전세와 매매가 양방향으로 상호작용하는 구조가 확인된다"고 분석했다.

전셋값이 오를수록 세입자의 주거 이동도 줄어드는 모습이다. 국토연구원은 신규 전셋값이 갱신 전셋값을 웃돌면서 최근에는 신규 계약보다 갱신계약을 선호하는 구조가 나타났다고 분석했다. 실제 서울 전세시장에서도 갱신계약 비중이 높아졌다. 서울시에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 7263건으로 전월보다 18% 줄었다. 이 가운데 갱신계약 비중은 58.9%로 전월의 53%, 전년 동월의 43.7%보다 크게 높아졌다. 전셋값이 오르는 상황에서 새 전셋집으로 이동하기보다 기존 주택에 머무는 수요가 늘어난 것이다.

신규 입주 물량도 줄고 있다. 부동산R114 분석에 의하면 서울 아파트 입주 예정 물량은 지난해 3만7103가구에서 올해 2만5281가구로 31.9% 감소할 전망이다. 내년에는 1만8682가구, 2028년에는 1만3683가구까지 줄어들 것으로 예상된다. 전세시장에 새로 공급되는 물량이 당분간 충분하지 않은 상황이다.

주택업계 관계자는 "전세 매물 감소와 전셋값 상승이 동시에 나타나면서 외곽 중저가 지역을 찾는 실수요도 이어지고 있다"며 "전셋집을 구하기 어려운 상황이 계속될 경우 전세 수요 일부가 매매로 이동하는 흐름이 당분간 이어질 수 있다"고 설명했다.

최근 서울 주택시장에서는 대출규제, 토지거래허가제, 세제 개편 등의 규제와 공급부족 및 견조한 실수요가 뒤엉키면서 강남권 아파트값은 내리고 서울 외곽지역 집값은 오르는 디커플링 현상이 나타나고 있다. 강남권이 끌어내린 집값 상승률을 외곽지역이 다시 밀어올리며 서울 전체 집값 오름세가 이어지는 모습이다. 문재인 정부 시절의 이전 최장 상승기와는 정반대 모습이다. 이전 최장 상승기는 외곽지역이 먼저 내리며 서울 전체 집값의 하락 전환을 이끌었다.

24일 한국부동산원에 따르면 9월 셋째주(21일 기준) 서울 주간 아파트 매매가 지수는 전주 대비 0.13% 오르며 85주 연속 상승세를 이어갔다. 문재인 정부 때 기록한 최장 기록과 같다. 강남3구(강남·서초·송파)는 3주 연속 동반 하락했고 이 중 강남구와 서초구는 7주 연속 내렸지만 서울 외곽 매매가 중·하위 지역의 견조한 상승세의 영향으로 서울 전체 상승은 이어졌다.

현재 서울 아파트값 상승의 주 원인으로는 공급 부족이 꼽힌다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7158가구로 지난해 3만7103가구보다 약 26.9% 감소했다. 내년부터 2029년까지 3년간 서울의 연평균 예상 입주 물량은 1만322가구 수준이다. 공급이 크게 줄면서 실수요자들의 우려가 커지고 기존 주택들의 가격이 상승 자극을 받는 것이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 22일 기준 서울의 아파트 매매 물건 수는 7만1525건으로 6개월 전의 8만80건에 비해 10.7% 줄었다.

특히 토허제로 인한 실거주 의무 강화 등에 따라 전세 물건도 줄어들고 이에 전셋값이 오르는 현상이 이어지면서 상대적으로 집값 문턱이 낮은 서울 외곽지역 주택을 매수하려는 움직임도 늘어났다. 22일 기준 서울 아파트 전세 물건 수는 2만298건으로 1년 전의 2만3390건 대비 13.3% 줄었다.

향후 집값 움직임을 결정할 주요 변수로는 금리 상승이 꼽힌다. 한국은행이 지난 8월 인상에 나서면서 기준금리는 3%까지 올라섰다. 미국의 금리 인상 움직임까지 고려하면 연말연초 한은의 추가 금리 인상 가능성도 점쳐진다. 시장에서는 8월에 이어 10월과 11월까지 금융통화위원회가 3연속 금리 인상에 나설 수 있다는 전망까지 나오고 있다.

주택담보대출 금리는 이미 많이 오른 상황이다. 금융권에 따르면 지난 22일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주담대 고정금리(5년 주기·혼합형)는 연 4.89~6.89%로 집계됐다. 변동형은 연 4.35%~6.29%다. 지난해 연말(12월31일) 기준 주담대 금리는 각각 3.93~6.23%, 3.70~5.87%였다. 8달 남짓한 기간 동안 최대 1% 가까이 금리가 뛴 셈이다.

시장에서는 최근 세제개편안 영향으로 하락하고 있는 강남3구의 부동산 시가총액이 큰 만큼 상승폭은 축소될 수 있지만 서울 전체 상승이라는 시장의 추세는 당분간 멈추지 않을 것으로 내다봤다. 현재 서울 아파트값 상승세를 떠받치고 있는 것이 외곽의 매매가 중·하위 지역이고 이들의 상승세를 구성하는 요인들이 단기간 내에 해결될 가능성이 낮기 때문이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "서울 주택시장의 주도주는 지난해 10월부터 강남이 아닌 하위지역이고 그 원인은 전월세 매물 부족과 그에 따른 매매 수요 증가 등 수급에 있다"며 "금리가 상승하면 구매력이 약화하는 건 맞지만 구조적인 원인이 해소되지 않는 이상 지금의 추세는 좀 더 이어질 것으로 보인다"고 분석했다.

서울 아파트값이 85주 연속 오르며 문재인 정부 당시의 역대 최장 상승 기록과 동률을 이뤘다. 홍지선 신임 국토교통부 장관에게 최장기간 지속되고 있는 서울 집값과 전셋값의 동반 상승세를 끊어내는 일이 첫 시험대가 됐다.

홍 장관에게 주어진 해법은 수요 억제보다 공급 실행에 가깝다. 문재인 정부 당시 잇따른 규제에도 선호 지역의 공급 부족 우려를 해소하지 못하면서 집값 상승세가 장기화한 만큼 전철을 밟지 않으려면 시장이 체감할 만한 규모의 물량을 조기에 내놓아야 한다.

◆ 홍지선 국토장관 첫 시험대는 서울 집값 상승 고리 끊기

김현미 전 국토부 장관 재임기인 2017년 6월부터 2020년 12월까지 정부는 '8·2대책'을 시작으로 '9·13대책', '12·16대책', '6·17대책', '7·10대책' 등 총 24차례의 각종 부동산 대책을 발표했다. 한 달 반에 한 번꼴로 규제지역을 확대하고 대출·세금 규제를 강화했지만 집값 상승세를 꺾지 못했다.

한국부동산원 통계상 김 전 장관 재임 기간 서울 아파트값은 약 14% 올랐다. 다주택자의 취득세·종합부동산세·양도소득세 부담을 동시에 높였지만 기대만큼의 매물이 시장에 흘러나오지는 않았다. 주택 증여가 늘고 매물 잠김이 심화하면서 오히려 서울 핵심지의 희소성만 부각됐다는 비판을 감내해야만 했다.

홍 장관은 최근 인사청문회에서 주택시장 안정을 위한 공급 확대 필요성을 강조했다. 대출과 세제만으로 수요를 억누르는 데 한계가 있기 때문에 수요가 집중되는 서울과 수도권에 주택이 계속 공급된다는 신뢰를 심어주겠다는 취지다.

장관 취임 후 첫 행보는 현장 방문이었다. 3기 신도시인 부천대장지구 공공주택 현장을 찾아 차질없는 공급 추진을 강조했다. 주택공급 현장부터 방문한 것은 공급 확대와 사업 속도 제고를 최우선 과제로 삼겠다는 의지의 표현으로 풀이된다.

이재명 정부는 2030년까지 5년간 수도권에서 총 135만가구를 착공하겠다고 발표했다. 연평균 27만가구 규모다. 인허가나 후보지 발표가 아닌 착공 실적을 기준으로 공급 목표를 관리하겠다는 구상이다.

특히 공공택지의 경우 당초 예상된 25만1000가구보다 12만1000가구 많은 37만2000가구를 착공하겠다고 강조했다. LH(한국토지주택공사)가 공공택지를 민간에 매각하는 대신 직접 주택사업을 시행해 사업 속도를 높이는 방식이다.

재건축·재개발 등 정비사업을 통한 수도권 착공 목표는 5년간 23만4000가구로 잡았다. 노후 공공청사와 학교용지, 유휴부지 등 도심 가용지를 활용해서도 3만8000가구를 공급하는 계획이다.

◆ 시장 체감 물량 조기 승부수 불가피...이재명 정부 135만가구 착공 가늠

당면한 과제는 8·13 공급대책의 후속 조치다. 정부는 기존 수도권 135만가구 착공 목표의 이행력을 높이는 동시에 신규택지 10만가구와 일반주택 13만가구를 포함해 수도권에 23만가구+α를 추가 공급할 예정이다. 신규택지 가운데 2만7000가구 규모의 후보지는 먼저 발표했으며 나머지 물량의 입지와 공급 일정을 검토하고 있다. 전세난에 대응해 다세대·다가구와 도시형생활주택 등의 건축·금융 규제도 완화해 2030년까지 수도권 일반주택 13만가구의 착공을 지원한다.

국토부는 재건축·재개발 절차를 줄이고 사업성을 높이는 정비사업 제도 개선과 함께 공공택지 사업 속도를 끌어올리는 방안을 추진하고 있다. 정부가 제시한 공급 목표가 실제 착공으로 얼마나 빠르게 연결되는지가 관건이다.

후보지 발표나 인허가 물량이 늘어도 착공이 지연되면 단기적인 공급 부족 우려를 진정시키기 어렵다. 정비사업은 주민 동의와 인허가, 이주·철거 등을 거쳐야 하고 공공택지도 보상과 기반시설 조성에 적잖은 시간이 필요하다.

용산공원 등 서울 도심 국유지를 활용하는 공급 구상도 속도를 내야 한다. 용산어린이정원과 옛 방위사업청 부지 등 선호도가 높은 도심 부지가 실제 공급 대상과 물량, 일정까지 구체화될 경우 시장의 공급 체감도는 단번에 개선될 수 있다.

홍 장관이 경기도 주택실장 재임 시절 이재명 대통령과 호흡을 맞춰 설계한 기본주택의 재추진 여부와 중산층까지 대상을 넓힌 보편형 공공임대의 실행 속도도 관심사다. 정부는 2030년까지 수도권 92만가구를 포함해 공적주택 119만가구를 공급하고 이 가운데 19만가구는 보편형 공공임대로 공급할 계획이다.

기본주택과 보편형 공공임대가 전세난 완화와 주거안정 강화라는 본래의 목표를 달성하려면 공급 지역과 임대료, 입주 시기가 뒷받침돼야 한다. 서울·수도권 수요 지역에 물량을 확보하지 못하거나 입주까지 장기간이 걸릴 경우 중저가 주택 부족을 해소하는 효과는 제한될 수 있다.

홍 장관의 초기 성적표는 135만가구라는 전체 목표보다 연도별 착공 실적으로 구체화할 전망이다. 공공택지 37만2000가구와 정비사업 23만4000가구, 도심 유휴부지 3만8000가구를 계획대로 착공하는지가 장기 상승세를 이어가는 서울 주택시장의 방향타를 되돌릴 핵심 변수가 될 것으로 보인다.