반짝 반등했던 서울 아파트 분양시장 기대심리가 한 달 만에 다시 꺾였다. 대출 규제에 금리 부담까지 겹치면서 주택사업자들의 자금조달 여건이 나빠진 영향으로 풀이된다. 분양 수요가 위축될 수 있다는 우려에 분양 물량 전망은 낮아졌고 미분양 부담은 불어났다. 공사비 상승으로 분양가격 부담까지 이어지면서 불확실성이 증폭되는 상황이다.
5일 주택산업연구원에 따르면 11월 아파트 분양전망지수는 전국 81.3으로 전월보다 1포인트(p) 하락했다. 9월 86.3에서 10월 82.3으로 떨어진 데 이어 3개월 연속 내림세다. 수도권은 5p 하락한 87로 전국 평균보다 하락 폭이 컸다. 특히 서울은 10월 105.7로 기준선인 100을 넘어섰지만 11월 91.4로 14.3p 급락했다. 한 달 만에 기준선 아래로 내려오며 반등세가 꺾였다.
대출 부담이 분양시장 심리를 짓누른 것으로 풀이된다. 주택산업연구원은 대출금리 상승과 대출 규제에 따른 자금조달 부담, 강남권 매매가격 약세를 주요 원인으로 꼽았다. 실제 9월 신규취급액 기준 코픽스(COFIX)는 3.43%로 전월보다 0.25%p 올랐다. 2년 3개월 만에 최고치다. 변동형 주택담보대출 금리의 기준이 되는 코픽스가 오르면서 주택 구입 자금 부담도 커졌다. 서울 아파트값은 상승세를 이어갔지만 오름폭은 둔화했고 강남 3구는 하락했다. 9월 서울 아파트 매매거래량도 전년 동월보다 42.4% 줄었다.
이 같은 수요 위축 우려는 분양 물량 전망에도 반영됐다. 11월 분양물량 전망지수는 90.9로 전월보다 6.2p 하락했다. 반면 미분양물량 전망지수는 115.2로 6.6p 상승했다. 분양을 계획한 사업자들이 청약 수요를 낙관하기 어려워진 상황에서 미분양 부담까지 커질 것으로 본 것이다. 대출 부담으로 청약 수요를 낙관하기 어려워진 상황에서 사업자들이 분양 시기와 물량을 보수적으로 판단하고 있는 것으로 풀이된다.
국토교통부에 따르면 미분양 주택은 9월 말 6만5941가구로 전월보다 4.6% 줄었다. 다만 준공 후 미분양 2만7549가구 가운데 2만3067가구, 약 84%가 비수도권에 몰려 있다. 이미 지어진 아파트도 팔리지 않는 지방의 재고 부담이 해소되지 않은 상태다. 주택도시보증공사(HUG)의 10월 미분양관리지역도 5곳으로 전월보다 1곳 늘었다. 지방을 중심으로 미분양 해소가 더딘 상황이 사업자들의 우려를 키운 것으로 보인다.
분양가격 부담도 쉽게 낮아지기 어려운 상황이다. 11월 분양가격 전망지수는 112.1로 전월보다 2.2p 하락했지만 여전히 기준선인 100을 웃돌았다. 9월 건설공사비지수도 전년 동월보다 5.94% 상승했다. 대출 부담으로 청약 수요는 위축될 가능성이 커졌지만 인건비와 자재비 등 공사비 부담은 여전해 사업자가 분양가를 낮추기도 쉽지 않은 구조다. 수요는 약해지는데 공급 비용은 높아지는 구조다.
향후 분양시장도 금리와 정책 변화에 영향을 받을 것으로 예측된다. 주택산업연구원 관계자는 "향후 분양시장 전망이 한국은행의 기준금리 결정과 세제 개편 논의, 수도권 전월세 시장 흐름 등에 영향을 받을 것"이라고 내다봤다. 대출 부담에 따른 수요 위축과 공사비 상승에 따른 분양가 부담이 맞물리면서 지역별·사업장별 분양시장 온도 차도 이어질 전망이다.