재건축이나 증축형 리모델링 대신 기존 아파트를 허물지 않고 신축급으로 탈바꿈시키는 주거환경 개선사업에 대형 건설사들이 잇따라 뛰어들고 있다. 이주와 공사비 부담을 줄이면서 노후한 외관과 커뮤니티 시설을 개선하고 건설사의 아파트 브랜드까지 적용하는 방식이다.
공사비 상승과 재건축초과이익환수제(재초환) 부담 등으로 정비사업의 문턱이 높아진 가운데 건설사들이 사업성이 낮은 구축 아파트를 새로운 수주 시장으로 공략하는 모습이다.
15일 건설업계에 따르면 현대건설이 '더 뉴 하우스(THE NEW HOUSE)' 사업을 본격화한 데 이어 GS건설도 최근 신속형 리모델링 사업인 '비욘드 어디션(BEYOND ADDITION)'을 선보였다. 두 사업 모두 기존 아파트의 골조와 세대 수를 유지하면서 외관과 조경, 커뮤니티 시설 등을 신축 수준으로 개선하는 것이 핵심이다.
GS건설이 새롭게 선보인 비욘드 어디션은 기존 건물을 철거하거나 증축하지 않고 노후한 외관과 설비, 공용공간, 세대 내부 등을 개선하는 사업이다. 대규모 골조·토목공사를 생략해 공사 기간을 1년6개월로 줄이고 사업 추진부터 준공까지 전체 기간을 3년 이내로 단축하는 것이 목표다. 이를 통해 기존 리모델링보다 입주민의 이주와 금융비용 부담을 최소화한다는 구상이다.
단순한 시설 보수를 넘어 신축 아파트에 적용되는 상품과 주거 서비스도 도입한다. 단지 내 유휴공간을 활용해 커뮤니티 시설을 확충하고 문화·건강·돌봄 서비스를 제공하는 '클럽자이안(CLUB XIAN)' 멤버십도 선택적으로 적용한다.
세대 내부 공사 범위는 입주민이 선택할 수 있다. GS건설은 평면과 마감재를 바꾸는 맞춤형 옵션과 기존 인테리어를 살려 필요한 부분만 시공하는 '마이너스 옵션'을 마련해 입주민의 비용 부담을 줄일 계획이다.
사업을 마친 단지에는 GS건설의 주거 브랜드인 '자이(Xi)'를 적용할 계획이다. GS건설은 서울 주요 노후 아파트를 대상으로 사업 제안에 나서 내년 중 첫 사업 협약을 체결한다는 목표다.
앞서 현대건설은 더 뉴 하우스 첫 사업지인 서울 강남구 삼성동 힐스테이트2단지에서 구체적인 사업계획을 공개하고 주민 동의 절차에 착수했다. 이 사업 역시 아파트를 철거하거나 증축하지 않고 외관과 조경, 커뮤니티 시설 등 공용부를 개선하는 방식이다. 입주민이 이주하지 않고 거주하면서 공사를 진행할 수 있으며 착공 후 공사 기간은 2년 이내로 예상된다.
2008년 준공된 926가구 규모의 삼성동 힐스테이트2단지에는 총 1017억원의 사업비가 투입될 예정이다. 전용면적 84㎡ 소유주의 예상 분담금은 약 1억1500만원이다. 기존 지하주차장 창고 등 유휴공간을 활용해 라운지와 북카페, 골프연습장 등을 조성하고 커뮤니티 시설 면적을 기존 258평에서 842평으로 3배 이상 확대한다.
사업비 일부는 입주민들이 적립해온 장기수선충당금으로 충당하고 나머지는 소유주들이 추가 분담하는 방식이다. 삼성동 힐스테이트2단지는 사전 설문조사에서 70% 이상의 찬성 의견을 확보했으며 현재 장기수선계획 변경을 위한 정식 동의 절차를 진행하고 있다. 소유주 50% 이상의 동의를 확보하면 입찰공고와 시공사 선정 등 후속 절차를 밟게 된다.
현대건설도 기존 아파트 브랜드를 변경할 수 있도록 했다. 일정 요건을 충족하면 '힐스테이트'뿐 아니라 하이엔드 브랜드인 '디에이치(THE H)' 적용도 가능하다. 다만 브랜드와 사업성, 상품성, 시공품질 등 7개 항목을 종합 평가하는 사내 브랜드심의위원회를 거쳐야 한다. 현대건설은 삼성동 외에도 서초구 롯데캐슬클래식과 성북구 장위동 꿈의숲대명루첸에서 사업 추진을 검토하고 있다.
건설사들이 이처럼 새로운 주거환경 개선사업에 눈을 돌리는 것은 기존 재건축이나 증축형 리모델링으로 사업성을 확보하기 어려운 아파트가 적지 않기 때문이다. 특히 2000년대 초반 준공된 아파트들은 이미 용적률이 높아 재건축을 통해 추가로 확보할 수 있는 가구가 많지 않은 경우가 있다. 단지 규모가 작거나 일반분양 물량을 충분히 확보하기 어려운 곳 역시 사업 추진에 한계가 있다.
최근 공사비 상승과 재초환 부담도 이러한 사업 모델이 등장한 배경으로 꼽힌다. 한국건설산업연구원에 따르면 지난 9월 건설공사비지수는 139.48로 전년 동월 대비 5.9% 상승했다. 여기에 최근 서울 서초구 반포현대와 강남구 은마아파트 등에서는 조합원 1인당 수억원에 달하는 재초환 부담금 예정액이 통지되면서 재건축 비용 부담이 부각되고 있다. 아직 최종 부과액은 확정되지 않았다.
건설사 입장에서도 기존 정비사업과 다른 신규 수주 시장을 확보할 수 있다는 점에서 주목할 만하다. 재건축이나 증축형 리모델링이 사실상 어려운 아파트를 대상으로 새로운 공사 수요를 창출할 수 있기 때문이다. GS건설은 서울에서만 이러한 조건에 해당하는 아파트가 약 260개 단지에 이를 것으로 추산했다.
다만 실제 사업 확산까지는 넘어야 할 과제도 있다. 기존 재건축보다 공사 기간이 짧고 비용 부담이 상대적으로 적지만 소유주들이 별도 분담금을 부담해야 하는 데다 세대 면적과 건물의 기본 구조는 그대로 유지된다. 주거환경 개선과 브랜드 변경이 실제 아파트 가치 상승으로 얼마나 이어질지도 시간을 갖고 지켜봐야 할 부분이다.