"전월세 다 합쳐서 매물이 20개밖에 안 됩니다. 그마저도 전용면적 59㎡는 아예 없어 부동산마다 2~3명씩 대기 중이에요. 어쩌다 매물이 나오면 당일 선착순 계약해야 할 정도입니다."(올림픽파크포레온 인근 A 공인중개사무소 대표)
국내 최대 아파트 단지인 서울 강동구 '올림픽파크포레온'(올파포)에서 전세대란이 벌어지고 있다. 2024년 11월 입주를 시작해 이달부터 2년 전세계약 만기가 도래하지만, 전세매물은 급격히 줄어들어서다. 내년 11월부터 일반분양 물량 4786가구의 2년 실거주 의무가 시작되는 데다, 현 정부의 실거주 중심 부동산 정책에 부담을 느낀 조합원들도 속속 실거주에 나서면서 전세 공급이 위축되는 모습이다.
부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 올파포 전세매물은 800건으로 2년 전인 2024년 11월 13일(2950건) 대비 약 4분의 1 수준으로 감소했다. 다만 이마저도 현실과 괴리가 크다는 게 현지 중개업소들의 설명이다. B 공인중개사무소 관계자는 "올파포 주변 부동산이 100여개 이상이다 보니 중복 매물이 등록돼 숫자가 부풀려진 듯 하다"며 "1만2000가구가 넘는 대단지인데도 실제 전용 84㎡ 전세는 10개 미만이고, 전용 59㎡는 매물이 없다"고 말했다.
그나마 나오는 전세매물도 전용 39·49㎡ 등 소형 평형에 집중됐다. A 대표는 "2년 실거주 의무를 채운 일반분양자들의 전세매물이 간혹 나오지만 대부분 소형 평형"이라며 "집값 급등으로 상급지 이동이 어려워지면서 임대 계획이 있던 전용 59·84㎡ 소유주들도 직접 거주하는 쪽을 택하고 있다"고 설명했다. 이어 "소형 평형은 4인 가족이 살기에는 좁지만 이마저도 지난주 계약이 상당수 이뤄졌다"고 덧붙였다.
전셋값 급등도 임차인들의 부담을 키우고 있다. 한 임차인은 입주민 소통 채널에 "계약갱신청구권을 사용하려 했지만, 임대인이 실거주하겠다며 집을 비워달라고 한다"며 "전셋값이 너무 올라 대출이 얼마나 나올지도 막막하다"고 토로했다. 실제 전용 59㎡ 전셋값은 입주 초기 8억원 안팎에서 지난달 말 13억원으로, 전용 84㎡는 10억원대에서 지난 9월 16억5000만원으로 최고가를 경신했다. 호가는 더 가파르게 오르는 추세다. B 중개사는 "전셋값이 며칠 만에 5000만원씩 뛰는 상황"이라고 전했다.
2배 된 전셋값에…월세 전환하거나 '1년 단기' 전세도
일반분양자의 실거주 유예기간이 종료되는 내년 11월까지 1년간 거주할 수 있는 단기 전세 매물도 등장했다. 그러나 입주 초기 3년 거주 특약을 맺은 가구가 적지 않아, 극소수에 그친다는 설명이다.
집 크기를 줄여 옮기는 '다운사이징'이나 반전세 전환도 잇따른다. 이날 단지 상가 앞에서 만난 60대 여성 C씨는 "딸의 전세보증금으로는 단지 내 이동이 어려워 반전세를 알아보러 왔다"며 "전셋값이 너무 많이 올라 월세가 부담스러운 수준"이라고 말했다.
기존 계약과 시세 간 격차가 커지면서 기존 임차인과 신규 계약하는 사례도 있다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대료를 5%만 증액할 수 있는 만큼, 갱신 대신 신규 계약을 요구하며 보증금을 올리는 것이다. D 공인중개사무소 대표는 "계약갱신 비중이 높은 편이지만 일부 임대인은 시세보다 1억~2억원 낮은 가격에 계약서를 다시 쓰자고 하기도 한다"고 말했다. 직장이나 자녀 교육 등의 이유로 이사 가기 어려운 임차인들은 '울며 겨자 먹기'식으로 이를 받아들일 수밖에 없다.
현지 중개업소들은 올파포 전셋값은 앞으로도 상승세일 것으로 전망했다. 인근 강남·송파구 재건축 본격화로 대규모 이주 수요가 더해질 수 있는데, 내년부터 장기보유특별공제 제도가 '거주' 중심으로 개편되면 임대 공급이 더 줄어들 수 있어서다. A 대표는 "세제 개편안 발표 이후 실거주를 문의하는 임대인이 늘어난 가운데, 인근 대규모 이주수요도 있어 올파포 전셋값은 더 오를 것"이라고 예상했다.