내일(16일)부터 수도권·규제지역의 시세 15억원 초과 주택 구입 목적의 주택담보대출 한도가 지금보다 최대 4억원 가량 축소됨에 따라 최근 집값이 뛴 서울 지역 마포·용산·성동구와 경기도 과천, 수원, 광명, 안양 등 주요 지역의 대출한도가 대폭 줄어든다.
규제지역으로 신규 지정된 서울 전역과 수도권 12곳은 LTV(담보인정비율)가 40%로 축소되면서 대출한도가 준다. 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)도 강화돼 소득 수준에 따라 많게는 수천만원의 추가적인 대출한도 감소도 이어진다.
금융위원회는 15일 관계부처 합동 '주택시장 안정화 대책'을 통해 이같은 내용을 담은한 '대출수요 관리 강화 방안'을 발표했다.
이번 규제로 인해 국민평형(84㎡) 아파트 평균 매매가격이 15억원을 넘은 서울 주요 지역의 대출한도가 대폭 줄어든다.
국토교통부에 따르면 지난 2분기 기준 서울 구별 국평 아파트 평균 매매가는 서초(29억9493만원)·강남(27억5607만원)·송파(20억7094만원)·성동(17억811만원)·용산(16억7649만원)·종로(16억1923만원)·마포(16억1746만원)·광진(14억9064만원) 등이다. 경기도권에도 영향을 미칠 것으로 보인다. 최근 과천, 수원, 광명, 안양 등에서 국평 아파트 분양가가 15억원을 초과하는 경우가 발생하고 있다.
해당 지역이 아니라도 서울 전역과 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등 경기도 12개 지역을 포함하는 규제지역의 경우 LTV가 40%로 축소되며 대출한도가 대폭 감소한다.
예를 들어 과천시의 한 아파트 시세가 10억원일 경우 기존에는 LTV가 70%가 적용되면 한도 7억원에서 종전 6.27 규제의 주담대 한도(6억원)를 적용해 6억원까지 대출이 됐다. 그러나 내일부터는 LTV 40%를 적용받아 주담대 한도가 4억원으로, 2억원이 감소한다.
실제 대출 이자에 부과되는 게 아닌 DSR 산정 시에만 붙는 스트레스 금리도 현행 1.5%에서 3.0%로 강화돼 실제 대출한도는 추가로 감소한다. 금융위는 연소득 5000만원 차주의 경우 대출한도가 종전 대비 6.6% 감소하고 연소득이 1억원이라면 14.7% 가량 줄 것으로 추산했다.
시중은행 시뮬레이션에 따르면 연봉 8000만원의 차주가 금리 연 4%, 만기 30년으로 원리금 균등상환 주담대를 받는 경우 △주기형 대출은 5억2000만원에서 4억8500만원으로 3500만원 줄고 △변동형 대출은 4억6900만원에서 4억원으로 6900만원 감소하는 것으로 나타났다.
1주택자가 수도권과 규제지역에서 전세대출을 받으면 전세대출의 이자상환분이 DSR에 반영되는 점도 대출한도에 영향을 준다. 연소득 5000만원 차주가 전세대출 2억원을 받으면 DSR이 14% 상승하고, 1억원 차주의 경우 7.4% 올라간다. 전세대출 이자를 DSR에 포함해 계산했을 때 은행 기준 40%를 초과하면 대출을 받을 수 없다. 금융위는 이같은 경우가 연간 5만2000명 가량 되는 것으로 추산했다.
전세대출 DSR 적용은 오는 29일부터 적용하는데 신규 대출부터 시행된다. 만약 과거에 전세대출을 받은 상태에서 대출금액 증액 없이 2년이 지나 갱신을 했다면 DSR 규제를 적용받지 않는다. 다만 단순 갱신이라도 금액을 증액하면 신규대출로 간주돼 DSR을 적용 받는다.
다만 이번 조치에서 재개발·재축 이주비 대출은 빠져 현행대로 6억원 유지된다. 재건축 재개발 속도 높여 주거 안정에 기여하는 취지다. 아울러 생애최초 주택구입이나 신혼부부 정책대출 등 경우에도 LTV가 기존대로 70%가 적용돼 규제 제외 대상이다.