"청년 정책대출 확대·전세대출은 축소..자산가엔 추가 부담금 부과해야"

부동산 금융의 실수요자인 청년에 대한 정책모기지 지원을 확대하고 전세대출은 실수요 요건을 엄격히 적용해 점진적으로 축소해야 한다는 지적이 나왔다. 재건축·재개발 활성화를 위해 이주비 대출에 대해선 금융규제를 완화하되, 다주택자나 비거주 임대인은 예외해야 한다는 제언도 제기됐다. 가계부채 가격규제 방안으로 거시건전성 관리부담금을 신규 도입해 고가주택이나 고액주택대출에 대해 비용부담을 늘려야 한다는 아이디어도 나왔다.

김영도 금융연구원 선임연구위원은 23일 부동산정책 국민 대토론회에서 '주택금융 시스템 재점검'이라는 주제로 발제에 나서 실수요자 중심의 대출 정책과 거시건전성 부담금 도입안을 제시했다.

김 위원은 실수요자 배려 차원에서 청년대상의 기존 정책 모기지 지원책을 확대할 필요가 있다고 강조했다. 특히 임차수요와 주택매매 수료를 분리해 정책지원 방향을 재설계하고 이에 맞는 실수요 선별요건을 엄격히 적용할 필요가 있다는 설명이다.

전세대출에 대해선 점진적인 감축의 불가피성을 거론했다. 김 위원은 "전세대출은 이미 주거사다리의 일부로 정책금융을 통한 지원 확대 요구가 있다"면서도 "전세가격 상승, 매매가격 지지, 무자본 갭투자 레버리지 수단화, 역전세 리스크 등의 문제가 있다"고 설명했다.

그는 "금융적 관점에서 지속적으로 자기자본 없는 무한 레버리지를 제공하는 대출의 문제점을 인식할 필요가 있다"며 "현실적인 상황을 감안할 때 실수요 요건을 엄격히 적용해 점진적으로 감축 방안을 적용해야 한다"고 말했다.

재건축·재개발 등 정비사업 활성화를 통한 주택공급 확대를 위해 이주비 대출에 대한 규제 완화 필요성도 거론했다. 현재 정비사업 이주비대출에 적용하는 LTV(담보인정비율)은 40~50%로 주택담보대출과 동일하다. 건설업계에서는 LTV 한도 상향과 6억원으로 제한된 주담대 한도 상향, 다주택자 이주비 제한 완화 등을 요청하고 있다. 하지만 실거주가 아닌 소유자가 대다수로 소수 계층이 개발이익을 향유하는 등의 형평성 논란도 작지 않다.

김 위원은 "주택공급 확대를 위해 일부 규제 합리화는 필요하지만, 금융완화 신호를 보내지 않도록 주의해야 한다"며 "다만 다주택자와 비거주 임대인 이주비 대출을 실수요로 보기 어려워 이 부분은 규제를 강화해야 한다"고 강조했다.

총량규제로 대표되는 양적 규제 중심의 기존 금융규제를 가격규제로 전환해야 한다는 제언도 했다. 거시건전성 관리부담금을 도입해 고신용·자산가 대상의 주담대에 대한 비용부담을 늘려야 한다는 지적이다. 대출 이자와 별도의 부담금을 징수하는 방안이다.

김 위원은 "사회적 자본인 대출자원을 과도하게 사용하는 대가로 거시건전성 관리에 대한 부담금을 차주에 직접 부과해야 한다"며 "고가주택담보 또는 고액주담대 차주에게 정밀 부과하는 것이 가능하다"고 말했다.

이는 직접적으로는 주담대 수요를 탄력적으로 만들어 가계부채 문제를 해결할 수 있으며 간접적으로는 주택시장 안정화에 기여할 수 있다는 설명이다. 아울러 징수한 부담금은 저소득, 저신용, 취약계층의 금융정책 재원으로 활용할 수 있다. 김 위원은 "고가주택에 의한 주택시장 가격선도효과를 차단시키고 매출 출현시 신규수요를 억제할 수 있다"며 "통화정책이 금리 인하기에 접어들면 더욱 효과적일 것"이라고 예상했다.