李 "다주택 팔면 전·월세 수요도 줄어"…靑 '다주택 부채' 조정 시사

이재명 대통령이 22일 "다주택과 임대사업을 압박하면 전·월세 부족으로 서민 주거 불안이 심화된다는 주장은 집값 상승과 전월세 부족의 주요 원인인 다주택과 주택임대사업을 비호하는 기적의 논리"라고 말했다. 임대사업자 등 다주택자에 대한 세금·대출 규제의 필요성을 거듭 강조한 것이다. 김용범 청와대 정책실장도 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV(담보인정비율) 축소 등 레버리지(부채) 조정과 함께 임대 공급 구조 재편 정책의 동시 추진을 시사했다.

이 대통령은 지난 21일 밤 소셜미디어(SNS)에 "다주택자나 임대사업자가 매각을 통해 다주택을 해소하면 전월세 매물이 줄어 서민 주거가 악화될까 걱정되신다구요?"라고 반문하는 글을 올렸다. 이 대통령은 "(다주택자 등이) 집을 팔면 전월세 공급도 줄겠지만 그만큼 무주택자, 즉 전월세 수요도 줄어든다"며 "공급만큼 수요도 동시에 줄어드는데 전월세 공급 축소만 부각하는 것은 이상하다"고 적었다.

특히 "오히려 주택 매매시장에 매물이 증가함으로써 집값이 안정되고 그에 따라 전월세가도 안정된다는 것이 훨씬 더 논리적"이라고 했다. 그러면서 "현 상태에서 대규모 추가 특혜를 주어 주택임대사업자와 다주택자가 대폭 늘어나면 집값(그에 연동되는 주택임대료)이 오를까 내릴까 생각해보면 답은 간단하다"고 강조했다.

청와대 정책 컨트럴타워인 김 실장도 이 대통령의 문제 제기에 가세했다. 김 실장은 22일 SNS에 비거주 다주택자들의 투자 목적 담보대출이나 갭투자 전세금 등의 '레버리지'는 집값 하락시 거시경제 위기와 시스템 리스크로 연결될 수 있다며 "금융 건전성을 지탱하는 방향으로 구조를 전환해야 한다"는 글을 올렸다.

김 실장은 특히 "투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정과 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV(담보인정비율) 축소, 만기 구조의 차등화와 같은 신호가 일관되게 축적될 경우 (집값) 기대수익률이 재평가된다"고 했다. 특히 "(집값) 상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만 하락기의 손실은 금융기관의 건전성 저하와 신용 위축을 통해 사회 전체로 전이될 수 있다"고 강조했다. 부동산 거품 붕괴가 금융기관 대출 여력 축소와 시스템 리스크 증폭을 불러온 비근한 사례로는 1990년대 일본 자산버블 붕괴와 2008년 미국의 금융위기를 꼽았다.

그러면서도 김 실장은 "다주택자의 레버리지는 신규 주택 유효수요와 임대 공급의 한 축을 담당해왔다"며 "투자 목적 레버리지를 축소하는 신용 재정렬은 임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진돼야 한다"고 했다. 김 실장은 "장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자의 육성, 공공·준공공 임대의 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급이 대안적 축이 될 수 있다"고 했다.

김 실장은 마지막으로 "질문은 단순하다. 신용 팽창의 중심에 있는 아파트와 비거주 다주택의 레버리지 의존 구조를 지금처럼 유지하는 것이 과연 지속 가능한가"라며 "공적 기반 위에서 작동하는 신용 질서는 거주 안정과 거시적 안정성을 우선하는 방향으로 재정렬될 필요가 있다"고 거듭 강조했다.