수익형 부동산 투자를 통해 지속적인 현금흐름을 창출하려는 사람들 가운데 월세 받기가 어려워 투자를 망설이는 사람들이 많다. 다세대·다가구 주택이나 원룸, 오피스텔 투자에서 세입자 관리 중 집주인들이 가장 어려워하는 부분이 '월세받기'다.
140호실 원룸을 임대하며 월 6000만원이 넘는자본소득을 벌어들이는 120억 자산가, 강용수씨(47)에게 세입자 관리, 특히 제 때 월세 받는 노하우에 대해 들어봤다. 그가 경기 평택에 운영하는 원룸들은 수가 적지 않음에도 공실이 거의 없고 세입자 관리가 원활하게 되고 있다.
<강용수씨의 수익형 부동산 투자 노하우를 담은 '용수형, 건물주 만들어주!' 강의 영상은 유튜브 싱글파이어 채널에서 찾아보실 수 있습니다. 아래는 강의의 핵심 내용을 요약했습니다.>
'월세 받기'가 부담스러워 수익형 투자 망설이는 투자자들을 위한 '꿀팁'
1단계. 계약할 때부터 보증금을 너무 낮춰 받으면 안된다.
세입자로부터 월세를 제 때 잘 받으려면 보증금을 너무 낮춰 계약하면 안된다. 최소한 월세의 6개월~1년치 이상은 받아야 안전하다. 공실이 길어지면 집주인들이 보증금을 대폭 낮춰 세입자를 받는경우가 있는데, 세입자가 월세를 안 내고 버티면 내용증명을 보내고 강제집행을 하는 등 서로 곤란한 일이 생긴다. 세입자와 좋은 관계로 남으려면 보증금을 일정 수준 이상 높여 받는 게 좋다.
2단계. 세입자가 처음 입주했을 때, 첫 월세를 정해진 날짜에 제 때 받아라.
다가구·다세대, 원룸, 오피스텔은 아파트에 비해 월세 받기가 어렵다는 인식이 많다. 세입자 입주 시작부터 '마음씨 좋은 주인' 콘셉트로 월세가 늦어도 기다려주고 독촉하지 않으면 의도치않게 스스로 세입자를 악성 채무자로 만드는 게 될 수 있다. 계약 후 새로운 세입자가 들어오면 계약시 선납부한 월세를 제외한 첫 월세는 정해진 날짜에 들어오지 않으면 바로 다음날 연락을 해줘야 한다.
세입자에게 정중하게 문자를 보내 월세 납부일이 하루 지났고 완납해줄 것을 요청하는 게 좋다. 50% 정도는 이때 납부를 완료한다. 답이 없는 세입자에게는 2~3일 후에 추가로 문자를 보내고 그래도 응답이 없으면 전화를 걸어 정중하게 월세 납부를 안내한다. 초기부터 월세를 연체하는 세입자는 많지 않기 때문에 이런 과정을 통해 대부분 완납을 하고, 다음달부터 정해진 날짜에 신경써서 송금하지 않으면 집주인이 또 연락을 하겠구나 하는 걸 세입자도 인지하게 된다.
3단계. 월세가 6개월 가까이 밀렸을 때는 보증금이 남았을 때 내보내야 한다.
월세가 여러달 미납되면 그 세입자는 다른 공과금도 함께 내지 못하고 있을 가능성이 높다. 형편이 어려워졌거나 사정이 생긴 것이다. 집주인이 무작정 기다리기보다는 보증금에서 월세 미납한 부분을 제하고도 일정 금액이 남았을 때 정중히 방을 비워달라고 요청하는 게 낫다. 세입자가 계약보다 일찍 나가면 부동산 중개수수료나 청소비 등 추가 비용이 늘지만 그런 걸 아까워하면 안된다.
4단계. 세입자의 상황을 고려해 월세 내는 일정을 조율해주는 것도 좋다.
상습적으로 월세를 건너뛰거나 늦는 사람들은 한 달 벌어서 한 달 사는 사람들일 경우도 많다. 월급을 타야 월세 납부를 고려하는 것이다. 세입자에게 월급날을 물어보고 납부 날짜를 월급날로 과감하게 변경해주는 게 좋다. 세입자가 나갈 때 일할 계산에서 월세를 제대로 받는 데는 아무런 문제가 없다.
5단계. 세입자가 월세 납부를 계속 미루면 기한을 정해주고, 계약서상 미납연체료가 있다는 점도 고지한다.
세입자가 약속한 월세 납부를 계속해서 미루면 직접 연락해 언제까지 완납할지 기한을 상의해서 정한다. 기한이 있는것과 없는 것은 세입자 입장에서 우선순위가 달라진다. 기한이 계속 연기되더라도 받아두고 인지시켜 주는 게 중요하다. 그리고 국가에서 정한 표준임대차계약서상 월세를 미납하면 연체료를 받을 수 있게 돼 있다. 합법적인 연체료 산정 비율도 계약서에 나와있다. 국가에선 연 20%까지 받을 수 있도록 보장하고 있다. 대부분 5~8% 선에서 명시해두는데, 미납되면 추가 연체료가 발생한다는 사실을 세입자에게 알려 자발적으로 납부할 수 있게끔 유도할 수 있다.
세입자 관리도 노하우가 쌓이면 어렵지 않다. 수익형은 내가 투자한 자산에서 일하지 않아도 꾸준히 매달 월세가 나오는 점 때문에 투자하는 것인데, 관리 노하우를 익히면 제대로 된 수익성을 창출하게끔 관리할 수 있다.