정부의 부동산세제 개편안은 '부자 세금'으로 불리는 종합부동산세를 겨냥한다. 과세 대상의 기준점이 되는 기본공제 금액뿐 아니라 세액에 직접적인 영향을 주는 공정시장가액비율과 세율을 고친다. 큰 틀에서 보면 비거주 주택과 다주택에 더 큰 부담을 주고, 거주용 1주택의 부담은 줄여주는 구조다.
개편안 자체는 복잡한 과정을 거쳐 탄생했다. 종부세는 고액 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 세금인데, 고액 부동산을 구분하는 기준점이 기본공제다. 현재 기본공제액(공시가격 기준)은 9억원이다. 1주택자는 12억원으로 좀 더 우대한다.
개편안에선 1주택자의 과세 기준점을 현행 12억원에서 14억원으로 올린다. 그 외의 경우에는 과세 기준점이 9억원으로 지금과 같다. 지금까지는 과세 기준점과 기본공제액이 동일했지만, 앞으로는 1주택자를 제외하고 이 둘의 관계가 달라진다.
거주용 1주택의 기본공제액은 14억원으로 과세 기준점과 같다. 반면 비거주 1주택은 기본공제액이 9억원이다. 비거주 1주택도 14억원을 초과해야 과세 대상이 되지만 기본공제는 9억원만 적용한다. 기본공제액이 늘어나면 종부세가 줄어든다. 반대의 경우 종부세가 늘어난다.
다주택자의 기본공제액은 '(거주용 주택가액 ÷ 전체 주택가액)×5억원+4억원'이라는 공식으로 산출한다. 가령 2주택을 보유하고 있고 주택가액의 합이 30억원, 거주용 주택가액이 15억원이라면 6억5000만원을 공제한다. 거주용이 없는 다주택자의 기본공제액은 4억원이다.
현행 60%인 공정시장가액비율도 바뀐다. 1주택자와 지방 1·2주택자의 공정시장가액비율은 내년 이후 70%로 올린다. 3주택 이상 보유자와 1주택자를 제외한 조정대상지역 주택 보유자의 공정시장가액비율은 2027년 70%, 2028년 이후 80%로 조정한다. 공정시장가액비율 인상은 종부세 부담을 늘리는 요인이다.
종부세 세율 체계는 '주택수 기준'에서 '주택가액 기준'으로 바꾼다. 지금은 과세표준 12억원 초과 구간부터 1·2주택(1.3%~2.7%)과 3주택자 이상(2.0~5.0%)의 세율이 다른데, 2028년 이후에는 3주택 이상 보유자 세율 체계로 일원화한다.
과세표준 12억원 이하의 경우에는 현재 1·2주택과 3주택의 세율이 0.5~1.0%로 동일하다. 앞으로 과세표준 6억원 이하의 세율은 동일하게 설정하고, 6억~12억원 구간의 세율은 현행 1.0%에서 1.3%로 올린다. 사실상 과세표준 6억원부터 종부세 세율이 오르는 구조다.
종부세액에 영향을 주는 보유공제 역시 거주에 방점을 찍는다. 현재 60세 이상 연령공제(20~40%)와 5년 이상 보유공제(20~50%)가 있다. 둘을 조합한 공제율은 80%를 넘길 수 없다. 앞으로 연령공제는 그대로 두고, 보유공제는 거주공제로 전환한다. 별도 규정이 없던 공제한도는 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 설정한다.
주택 양도소득세의 장기보유특별공제도 장기보유소득공제로 이름을 바꾼다. 1주택자를 기준으로 현재 거주 최대 40%, 보유 최대 40%로 설정된 장기보유특별공제는 1년 유예 후 단계적으로 개편해 2029년부터 보유공제는 폐지하고 거주 최대 80%로 개편한다. 공제한도도 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 책정했다.
이 밖에 전년대비 150%로 묶었던 종부세 세부담 상한은 200%로 확대한다. 지난 5월 재개한 다주택자의 양도세 중과는 내년부터 2028년까지 한시적으로 완화한다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택 양도세 기본공제는 현행 250만원에서 2500만원으로 올린다.
종부세 개편안은 강화와 완화가 겹쳐 있다. 비거주 주택과 다주택, 고가 주택에는 종부세를 더 부과한다. 반면 시가 30억원(공시가격 20억원) 이하 거주용 1주택의 종부세 부담은 줄어든다.
종부세 과세표준은 공시가격에서 기본공제액을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱한 값이다. 과세표준에 세율을 곱하면 산출세액이 나온다. 산출세액에서 다시 1주택자 보유·연령별 세액공제액과 종부세 과세표준에 부과된 재산세를 빼면 종부세 본세가 나온다. 본세의 20%인 농어촌특별세를 합치면 최종 납부액을 구할 수 있다.
예를 들어 50세가 2년 거주한 1주택과 2년 보유한 1주택의 공시가격이 각각 15억원(시가 20억원)이라고 가정할 때 현행 종부세는 69만1000원으로 동일하다. 개편안에 따르면 2년 거주한 주택의 종부세는 2027년 이후 26만9000원으로 오히려 줄어든다. 반면 2년 보유한 주택의 종부세는 2027년 이후 190만1000원으로 2.75배 늘어난다. 공시가격의 변동이 없다는 전제에서다.
이는 거주용 1주택은 기본공제액이 14억원으로 늘어나고, 비거주 1주택은 9억원만 적용받아 과세표준 자체가 달라지기 때문이다. 연령·보유 세액공제가 적용되는 경우라면 거주용 1주택과 비거주 1주택의 종부세 격차는 더 벌어진다.
가령 60세가 10년 거주한 1주택의 종부세는 현행 27만6000원이다. 개편안대로라면 내년 이후 종부세는 10만8000원으로 줄어든다. 하지만 같은 조건의 비거주 1주택이라면 현행 27만6000원인 종부세는 내년 114만원(4.1배), 2028년 152만1000원(5.5배)으로 늘어난다. 이는 종부세 세부담 상한은 고려하지 않은 수치다.
전반적으로 거주용 1주택의 경우 공시가격 20억원(시가 30억원)까지는 종부세가 줄어든다. 공시가격 20억~28억원(시가 30억~40억원) 구간은 종부세가 증가하기 시작한다. 반면 공시가 28억원(시가 40억원) 이상의 경우에는 종부세가 비교적 큰 폭으로 늘어난다.
