국민연금공단이 국내 '임대주택' 시장 대체투자를 검토하는 배경에는 국내 주택시장의 구조 전환으로 수익성 확보가 가능하다는 판단이 깔려 있다. 주거용 부동산 임대가 전세 중심에서 월세로 빠르게 재편되면서 충분한 투자 수익을 거둘 수 있다는 것이다. 세계적인 연기금과 글로벌 자산운용사들이 국내 임대주택 시장 투자를 확대하는 것도 이때문이다.
5일 관련업계 등에 따르면 세계 3대 연기금 중 하나인 네덜란드 연금자산운용(APG)은 지난 상반기 부동산 투자사 바우인베스트, 미국계 자산운용사 티쉬먼 스파이어와 함께 국내 임대시장 투자를 위한 3억 달러 규모의 '코리아 리빙 벤처'를 설립했다. 이들은 금융 조달을 포함해 총 1조원에 달하는 자본을 투자해 서울·수도권의 주요 임대주택 자산을 매입하고 개발할 계획이다.
국내 임대시장으로의 글로벌 자본의 유입은 이미 확산하는 추세다. 캐나다 연금투자위원회(CPPIB)는 국내 코리빙 기업 엠지알브이(MGRV)와 합작법인을 세워 1330억원을 국내에 투입했다. 모건스탠리는 SK디앤디와, 글로벌 사모펀드 KKR은 홍콩계 코리빙 업체 위브리빙과 함께 수도권 임대주택 자산을 빠르게 확보해 나가고 있다.
외국계 큰 손의 한국 주택 임대시장 공략에는 시장 구조의 근본적인 변화가 자리해 있다. 과거에는 전세 비중이 높아 기관투자자가 정기적이고 안정적인 임대 수입을 거두기 어려웠지만, 고금리 장기화와 전세사기 여파로 월세 선호 현상이 짙어졌다. 여기에 1~2인 가구의 급증과 외국인 유학생·근로자 유입으로 수요 기반도 탄탄해졌다.
반면 현재 민간이 공급하는 장기 임대주택은 전국적으로 10만 가구에도 미치지 못할 만큼 양질의 공급이 턱없이 부족한 실정이다. 이대로 라면 수도권 핵심 지역의 수요와 공급 불균형은 향후 지속적인 임대료 상승으로 이어질 가능성이 크다.
국민연금공단도 임대주택을 새로운 대체투자 자산군으로 편입해 주거 안정에 기여하는 한편, 수익률을 극대화하는 방안을 적극 검토 중이다. 정부는 지난 2024년 신유형 장기민간임대주택을 2035년까지 10만 가구, 복합개발 공공임대주택은 5만 가구를 공급하겠다고 발표했다. 신유형 장기민간임대주택은 리츠 등 법인이 단지별 100세대 이상 대규모로 건설 공급하고 20년 이상 장기간 임대하는 기업형 민간임대주택 모델이다.