서울 강남 등을 중심으로 집값 상승세가 가속화하면서 정부가 부동산 규제 강화에 나설 전망이다. 다음달 종료되는 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 완화조치는 미세조정될 것으로 예상되고 보유세 강화 및 투기과열지구 지정 가능성도 거론된다.
부동산 대출 규제 강화는 시장 안정에는 어느 정도 효과가 있을 것이다. 그러나 모처럼 살아난 경기가 위축될 수 있고 과도한 규제로 정상 대출까지 막히면 서민들은 ‘내집 장만의 꿈’을 접어야 할 수 있다. 이에 정책 시행에 앞서 풍선효과를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다는 지적이 나온다.
지난해 도입된 ‘여신심사 선진화 가이드라인’에 따른 대출규제 역시 풍선효과를 만들었다. 이 제도의 핵심은 ‘빚은 상환능력 내에서 빌리고’ ‘처음부터 나눠 갚는다’는 2가지 원칙인데 이는 대출부담을 늘리면서 기존 아파트 거래량을 크게 줄여 가격 상승을 억제했다. 하지만 중도금 집단대출은 종전처럼 받을 수 있었기에 신규 분양 및 분양권, 재개발과 재건축조합원 입주권 시장은 과열됐다.
참여정부의 최대 치적으로 꼽히는 LTV와 DTI에 따른 대출규제도 주택공급 부족을 야기해 정작 서민들의 내집 마련을 어렵게 했고 전세난민을 만드는 부작용을 만들었다. 참여정부는 강남 집값이 크게 오르자 조합원 입주권 전매금지, 개발이익환수제 등 강남 재건축에 대해 강도 높은 규제정책을 내놓았다. 강남에 대한 규제는 비강남권으로 돈이 몰리게 했고 집값 상승은 수도권으로 확대됐다. LTV와 DTI 등 주택담보대출을 까다롭게 했지만 주택가격 상승세는 꺾이지 않고 지방 분양시장을 부추겼다.
규제를 강화하기 전에 대출을 일으켜서라도 집을 사는 이유가 무엇인지 생각해봐야 한다. 수년째 월급은 제자리인데 몇 년 뒤 집값은 올라 있어 ‘그때라도 집을 샀어야 하는데’라고 후회한 경험이 많기 때문이다. 집값은 투기수요에 의해서만 오르지 않는다. 경기상황, 수요공급, 소득증가, 심리 등의 영향을 받는다. 모든 재화가 그렇듯 매년 물가상승률 수준에 맞춰 오르는 것이 정상이다.
대출규제가 강화되면 주택수요가 감소하고 결국 주택공급이 줄어든다. 당장은 부동산 가격 상승을 억제하는 효과가 발생한 것으로 보일 수 있지만 시간이 지나면 더 많이, 급격히 오르는 부작용이 나타날 수 있다. 과도한 규제로 집값이 폭락이라도 한다면 가계대출은 부실해지고 주거불안도 심화할 수 있다.
정부의 부동산정책은 집값을 물가상승률만큼만 안정적으로 오르게 유도할 수 있으면 성공이다. 새 정부의 첫 부동산정책은 과열지역만 효과적으로 규제할 수 있는 맞춤형이 되길 바란다.
