공공분양 360가구와 신혼희망타운 293가구를 공급하는 위례자이더시티 입주자모집공고문이 떴다. 상업 시설이 갖춰져 주변 시세 대비 분양가가 3억~4억원 낮아 예비 수요자에게 큰 인기를 끌 것으로 관측된다.
머니투데이 건설부동산부 전문 유튜브채널 부릿지가 29일 위례자이더시티 공공분양과 신혼희망타운의 당첨 합격선과 함께 청약 자격 요건, 청약 시 유의사항 등을 알아봤다.
안녕하세요 부릿지 조한송 기자입니다. 많은 분이 기다리셨을 텐데요. 드디어 위례자이더시티의 입주자모집공고가 나왔습니다. 이와 관련해 여러분들에게 도움이 될 정보를 추렸으니 끝까지 시청 부탁드리고 구독과 좋아요 부탁드립니다.
위례자이더시티는 지하 2층~지상 23층 총 11개동으로 이뤄졌습니다. 총 가구수는 800가구인데요. 공공분양이 360가구(74~84㎡, 이하 전용면적), 분양형 신혼희망타운(46~59㎡)이 293가구입니다. 나머지 신희타 임대가구 147가구까지 합하면 800가구가 됩니다.
경기도 성남시 수정구 창곡동 512번지에 들어서는데요. 예정 부지를 보면 바로 오른쪽으로 마트 등 상업시설이 있고요 초등학교도 근거리에 자리잡았습니다. 단지 인근으로 2015~2017년부터 아파트 단지가 들어서서 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 스타필드시티 위례와 이마트트레이더스도 차로 10분 거리이고요. 도보 15분 거리에 있는 위례중앙광장 상권을 이용하기에도 편리합니다. 서울지하철 8호선과 수인분당선이 교차하는 복정역까지 차로 10분 거리고 SRT가 지나는 수서역까지 차로 14분이 소요됩니다.
교통 호재로는 위례선(트램)과 위례신사선이 예정돼 있습니다. 위례선은 2024년 완공 예정입니다. 지도상으로 보면 개통 후 입주자들이 도보로 위례신사선과 위례선이 교차하는 '위례중앙역(가칭)'으로 이동해서 서울로 접근하기 수월할 것으로 보입니다. 위례신사선은 2027년 완공 예정입니다. 삼성역을 거쳐 강남구 신사동으로 이어집니다.
그럼 이제부터 본격적으로 입주자모집공고를 보겠습니다. 일정은 1월11일 특별공급, 1월12일 1순위 청약이 시행됩니다. 당첨자발표일은 같은 달 19일 화요일이고요. 계약 체결은 3월 2일부터 6일까지입니다. 입주예정일은 2023년 3월입니다. 청약 일정에 맞춰 청약홈에서 접수하면 됩니다.
신혼희망타운은 접수일이 1월 18~19일이고요. 당첨자 발표일이 2월 4일입니다. 신혼희망타운과 공공분양이 당첨자발표일이 달라서 중복 청약이 가능합니다. 혼인 7년 이내 자격 요건이 맞는 신혼부부의 경우 일반분양 특별공급, 신희타까지 총 3번의 청약 기회가 주어집니다. 공공분양에서 당첨이 되면 자동으로 신혼희망타운은 무효 처리가 됩니다. 자격 요건이 되면 3번 모두 넣어서 기회를 노리시길 추천합니다. 다만 같은 세대 내에서 1명만 청약에 참여할 수 있어요. 특공 신청자와 일반공급 신청자가 같아야 한다는 얘기입니다. 아내가 신혼 특공을 넣고 남편이 일반공급에 참여하면 안 됩니다.
분양가는 공공분양이 3.3㎡당 2260만원, 신희타는 2250만원입니다. 공공분양의 경우 74㎡가 6억6000~7억5000만원, 84㎡가 7억3000만~9억7000만원으로 떴습니다. 신혼희망타운은 46~59㎡로 이뤄져 있는데 55㎡가 4억9220만~5억2100만원, 59㎡가 5억1830만~5억5650만원입니다.
인근 단지 중에서 비교적 근래에 입주하고 평형이 비슷한 단지로 '위례롯데캐슬'이 있는데요. 2016년 2월 입주했고 84㎡ 기준 최근 실거래 1개월 평균 가격이 12억3360만원입니다. 가장 최근 지난 12일 1층이 12억500만원에 거래가 됐고요. 이를 시세로 봤을 때 공공분양이 3억~4억원 가량 저렴합니다.다만 발코니 확장형이라 분양가에 포함되지 않은 확장 금액(공공분양 기준 600만~700만원)은 별도로 내야 합니다.
자금시나리오를 보겠습니다. 성남시는 투기과열지구니까 주택담보대출(LTV)이 40% 나옵니다. 그럼 주택 가격이 높으면 높을수록 대출이 많이 나오겠죠. 이때 주택의 가격은 여러 가지 방법으로 산정하는데요 1순위가 KB시세입니다. 하지만 위례자이더시티는 10년간 전매 제한이 있어서 실거래가 없다 보니 KB시세가 안 뜰 겁니다.
그럼 2순위인 감정가랑 분양가로 할 때를 알아볼게요. 이중 보수적인 방법이 분양가입니다. 분양가격을 기준으로 총 40%만 대출해주는 거죠. 84㎡ 분양가 7억8610만원을 기준으로 했을 때 계약금(20%)으로 1억5000만원 가량을 내면 중도금 4회차까지 대출이 가능합니다. 나머지 중도금 20%와 잔금(20%)까지 합한 3억1444만원 가량을 부담해야 합니다.
두 번째로 감정가가 있는데요. 감정가는 주변 시세를 참고합니다. 위례롯데캐슬을 보면 될 것 같아요. 이를 기준으로 감정가를 보수적으로 11억원이라고 가정하고 계산해보겠습니다. 총 4억원의 주담대가 나옵니다. 앞서 중도금대출 40%(3억1444만원)를 다 받았다고 하면 주담대로 전환되겠죠. 그럼 주담대로 총 4억원이 가능한데 기존에 3억1444만원을 받았으니 8556만원을 더 받을 수 있습니다. 이중 7500만원은 주택도시기금으로 대출을 받을 수 있고요. 1000만원 추가로 대출 받고 현금으로 7166만원을 잔금 때 마련하면 됩니다.
잔금 때 세입자를 맞춰서 자금을 마련하시는 분들이 많은데요. 이번 공공분양의 경우 거주의무기간(5년)이 있어서 잔금 납부시 세입자 맞추는 전략이 불가능합니다.
일반분양 청약 자격 요건부터 볼게요. 공공분양이다 보니 특별공급 물량이 286가구로 많고 일반분양은 74가구로 적습니다. 1순위 자격 요건은 아래와 같습니다. 이 안에서 지역별로 물량을 배분하는데요 성남시 2년 이상 거주자 30%, 경기도 2년 이상 거주자 20%, 서울시 인천시 및 경기도 2년 미만 거주자를 50%의 비율로 뽑습니다.
3년 이상 무주택세대구성원 중 저축 총액 납입인정금액이 많은 분을 우선공급합니다. 민간분양과 달리 부양가족이나 무주택기간 점수 등이 붙지 않습니다.
공공분양은 자산요건이 붙지만 위례자이더시티 일반분양은 모두 전용면적이 60㎡를 초과하기 때문에 일반공급에서 소득과 자산요건을 안 봅니다. 무주택요건만 충족하면 오로지 청약통장 액수로만 당첨을 가립니다. 소득이나 자산 많은 분 중에서 무주택 기간이 3년을 넘고 월 10만원씩 꼬박꼬박 넣은 분들에게 희망적입니다.
납입인정금액 하한선은 얼마나 될까요. 이달에 앞서 공공분양을 진행한 송파위례 A1-5,12 커트라인을 참고해보면 좋을 것 같습니다.
5블록 당첨 하한선은 84㎡에서 가장 높았는데 납입인정금액이 3130만원에 달했습니다. 한 달에 10만원씩 납입인정금액으로 인정해주니 26년 이상을 월 10만원씩 납입한 셈입니다. 가장 하한선이 낮은 75㎡도 납입인정금액이 2290만원에 달했습니다. 이 단지는 송파구에 위치한 위례신도시긴 했지만 이번 위례자이더시티와 당첨 하한선은 비슷할 것으로 유추해 볼 수 있습니다.
특별공급도 알아볼게요. 특별공급 배정 물량은 총 286가구로 신혼부부 104가구, 생애최초 86가구, 다자녀 33가구 등입니다. 일반분양과 달리 특별공급은 소득과 자산 기준을 반드시 충족해야 합니다!
신혼특공부터 자세히 살펴보면요. 혼인기간 7년 이내 부부와 예비신혼부부, 한부모 가족이 신청할 수 있습니다. 주택청약종합저축을 가입한 지 6개월을 넘어야 하고 청약금도 6회 이상 내야 합니다. 소득은 도시근로자 평균 소득 100% 이하(맞벌이 120% 이하)입니다.
생애최초는 생애최초로 주택을 구입하는 무주택구성원 중 세대주여야 신청이 가능합니다. 주택청약종합저축은 가입 후 2년 이상 경과하고 24회 이상 내야 합니다. 저축액 선납금도 600만원 이상이어야 합니다. 소득은 도시근로자월평균 소득 100%이하까지 가능합니다.
특별공급 다음 날이 일반분양인데, 특별공급 중에서도 다자녀특별공급이 상대적으로 경쟁률이 낮아요. 그래서 다자녀 특공 청약자같은 경우 본인이 원하는 주택 유형으로 소신 지원하기 때문에 경쟁률을 보면 전체 주택유형별 선호도를 파악하기 좋다고 합니다. 특별공급 경쟁률을 보고 일반분양시 어떤 유형에 넣어야 유리할 지 고민해봐도 좋을겁니다.
신혼희망타운을 볼까요. 신혼희망타운은 육아와 보육에 특화해 건설하고 전량을 신혼부부에게 공급하는 주택입니다. 보육센터 등이 들어서는 것이 특징인데 어린 자녀를 둔 신혼부부에 특화한 주택이라 전용면적 60㎡ 이하의 소형 평수로 구성됩니다.
신청자격은 아래와 같습니다. 자산요건은 3억300만원 이하(부동산+금융자산+기타자산+자동차-부채) 소득요건은 도시근로자 월평균 120% 이하입니다.
예비 신혼부부와 혼인한 지 2년 이내거나 만 2세 이하 자녀를 둔 신혼부부와 한부모 가족에게 전체 물량의 30%를 우선 공급합니다. 이 안에서 성남시 2년 이상 거주자 30% 등 지역별 거주자 물량을 배분합니다.
1단계 낙첨자와 함께 혼인한 지 2년을 초과한 신혼부부 등은 2단계에서 다시 경쟁합니다. 지역별 할당 물량이 있고요. 이 안에서 가점이 높은 순으로 공급합니다.
신혼희망타운에만 적용되는 특이 사항이 있는데요. 신혼희망타운은 전용 주택담보 장기대출 상품이 적용됩니다. 일종의 수익공유형 상품인데요.
신혼부부의 주거비 부담을 줄이기 위해 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%까지 대출해주는 겁니다. 대신 주택을 매도하거나 대출금을 상환할 때 시세차익을 기금과 공유해야 합니다. 시세차익(주택매각금액-분양금액) 정산 비율은 자녀수나 대출 기간에 따라 상이합니다.
위례자이더시티 신희타 수분양자는 이 모기지 대출을 필수로 받아야 합니다. 주택가격의 최소 30% 이상 가입하는 것이 조건으로 붙어요.
다음은 신혼희망타운 당첨자 선정 방법 및 당첨 합격선입니다. 2019년 12월 분양한 수서역세권 신혼희망타운과 비교해보면 좋은데요. 당시 우선공급에서 당첨자 가점이 만점인 9점이었습니다. 2단계 잔여공급의 가점 커트라인은 10~12점이었습니다. 관심이 높은 단지인 만큼 이번에도 당첨 가점은 비슷할 것으로 관측됩니다.
연말에 공공분양 일정이 몰려있는데요. 오는 31일에는 과천지식정보타운 내 신혼희망타운 분양 정보를 준비 중이니 많은 관심 부탁드립니다.
출연 조한송 기자
촬영 및 편집 김윤희 PD
디자인 김윤희 PD