[챗집피티]"3억 껑충" 목동 옆 노후 아파트 '들썩'...3149가구 들어선다

서울 양천구 신월동 신월시영아파트가 3000가구가 넘는 대규모 신축 단지로 탈바꿈을 앞두고 있다. 고도 제한 규제에 묶여 있던 노후 단지가 재건축을 통해 새로운 주거 메카로 거듭날 수 있을지 관심이 쏠린다. 신월시영아파트는 목동 학원가와 가까운 생활권에 공원과 학교를 품은 입지적 장점을 갖추고 있다. 최근 재건축 기대감이 반영되며 집값도 가파르게 상승 중이다.

7일 도시정비 업계에 따르면 신월시영 재건축 사업시행자인 한국토지신탁이 지난 5일 개최한 2차 시공사 현장설명회에는 대우건설 한 곳만 참석했다. 앞서 진행된 경쟁입찰이 성사되지 않은 데 이어 이번에도 단독 참여가 이뤄지면서 대우건설의 수의계약 가능성이 커졌다. 시공사 선정 절차가 마무리되면 사업 추진에도 한층 속도가 붙을 것으로 전망된다.

신월시영 재건축은 서울 양천구 신월동 일대 노후 아파트를 총 3149가구 규모로 재탄생시키는 사업이다. 예정 공사비는 1조2566억원에 달한다. 서울 서남권에서도 손꼽히는 대형 정비사업이다.

이번 사업의 가장 큰 특징은 고도 제한이라는 입지적 제약을 안고 있다는 점이다. 김포공항 주변이라는 지리적 특성상 건축물 높이에 제한이 따르고 이는 정비사업 사업성과 단지 설계에 상당한 영향을 미친다. 재건축을 추진하는 과정에서 일반적인 노후 아파트보다 고려해야 할 조건이 많은 셈이다.

신월시영의 가장 큰 입지적 강점은 목동 생활권을 이용할 수 있다는 점이다. 행정구역상 목동과는 구분되지만 학원가와 생활 인프라 등 목동 생활권 접근이 어렵지 않다. 목동 일대 주거비 부담이 커지면서 상대적으로 가격 진입장벽이 낮은 인접 지역에 관심을 두는 수요자에게는 대안이 될 수 있다.

특히 어린 자녀를 둔 가구라면 초등학교와 공원을 가까이에서 이용할 수 있다는 점이 장점이다. 단지 주변에 학교가 자리하고 신월공원 등 녹지 공간도 가까워 일상적인 산책과 여가 활동을 누리기 좋은 환경이다. 대규모 재건축을 통해 단지 내부 조경과 커뮤니티 시설까지 개선되면 기존 주거환경의 만족도도 높아질 수 있다.

3149가구 규모의 대단지라는 점도 경쟁력이다. 대규모 단지는 입주 이후 상가와 커뮤니티 등 자체 생활 인프라가 형성되기 쉽고 단지 관리와 조경, 편의시설 측면에서도 규모의 경제를 기대할 수 있다. 기존 노후 아파트에서 부족했던 주차 공간과 커뮤니티 시설 등이 신축 아파트 수준으로 개선되는 것도 실거주 수요가 주목할 만한 부분이다.

목동 일대와 비교해 상대적으로 저렴한 가격에 대단지 신축 주거환경을 누릴 수 있다는 점은 향후 실거주 수요를 끌어들일 것으로 기대된다.

재건축 기대감은 이미 가격에 반영되는 모습이다. 부동산빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 신월시영에서 가장 많은 세대를 차지하는 전용면적 50㎡는 지난 9월 8억4200만원에 최고가 거래됐다. 지난해 9월의 5억7000만원에서 1년 사이 2억7000만원이 뛰었다.

전용면적 43㎡는 지난달 7억2000만원에 신고가를 찍었다. 마찬가지로 지난해 같은 기간 4억대 중후반에서 크게 가격이 상승했다. 신월시영에서 가장 큰 평형대인 전용면적 59㎡ 역시 지난 8월 8억9000만원레 거래되며 최고가를 갈아치웠다. 1년 전 6억2000만원에 비해 2억원 이상 오른 가격이다.

노후 아파트임에도 가격이 가파르게 오른 것은 대규모 재건축에 대한 기대가 반영된 결과로 풀이된다. 특히 3149가구 규모의 신축 단지로 재탄생할 경우 기존과는 다른 주거 상품으로 평가받을 수 있다는 기대가 매수 심리에 영향을 미친 것으로 보인다.

다만 현재 거래가격만으로 향후 신축 단지의 가치를 단정하기는 어렵다. 재건축 사업은 시공사 선정 이후에도 사업시행계획과 관리처분 등 여러 절차를 거쳐야 한다. 사업 진행 과정에서 공사비와 금융비용이 변동하면 조합원 분담금에도 영향을 미칠 수 있다. 기존 주택 가격이 상승한 만큼 향후 사업비와 분담금을 감안한 투자 수익성도 따져봐야 한다.

특히 고도제한은 사업의 핵심 변수다. 공항 인접 지역의 건축물 높이 규제는 단지 배치와 설계은 물론 사업성도 좌우한다. 대규모 단지라는 장점만으로 사업성을 판단하기 어려운 이유다. 실제 사업 추진 과정에서 적용되는 높이 기준과 건축계획, 추가 사업비 등을 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다.

실거주 관점에서 살펴봐야 할 약점도 있다. 신월시영은 초등학교와 공원을 가까이 둔 환경이지만 자녀가 중학교에 진학한 이후에는 학군 선택에 대한 고민이 생길 수 있다. 목동 학원가를 이용할 수 있다는 점과 실제 중학교 배정 및 통학 여건은 별개의 문제이기 때문이다.

목동과 가까운 입지를 내세우더라도 목동 주거지와 동일한 교육환경을 누릴 수 있다고 보기는 어렵다. 학군을 중요하게 여기는 학부모라면 초등학교뿐 아니라 중학교 배정권역과 통학 거리, 주변 중학교의 교육 여건까지 확인할 필요가 있다. 학원가 접근성이 장점으로 작용할 수 있지만 자녀의 성장 단계에 따라 주거 선호도가 달라질 수 있다는 의미다.

교통 여건도 미래가치를 결정할 요소다. 공항과 가까운 지리적 특성은 공항 이용 측면에서는 장점이 될 수 있지만 일상적인 출퇴근 편의성과는 구분해서 봐야 한다. 주요 업무지구까지 이동하는 데 걸리는 시간과 대중교통 접근성, 도로 이용 여건 등을 종합적으로 따져야 한다.

결국 신월시영의 미래가치는 목동 생활권과 대규모 신축의 장점이 실질적인 주거 경쟁력으로 연결될지에 달려 있다. 노후 주거환경이 개선되고 단지 규모에 걸맞은 편의시설이 갖춰지면 지역 내 주거 선호도가 높아질 여지는 충분하다. 목동의 높은 주거비를 피해 인접 생활권에서 대안을 찾는 수요를 흡수할 가능성도 있다. 다만 김포공항 고도제한과 학군, 교통 등은 재건축 이후에도 단기간에 해소되기 어려운 입지적 조건이다. 주변 지역과 비교해 신축 프리미엄이 어느 정도 형성될 수 있을지도 관건이다.

부동산업계 관계자는 "재건축을 통해 주거환경이 크게 개선되는 대규모 단지는 지역 내 주거 선호도를 끌어올리는 요인이 될 수 있다"면서도 "사업 진행 속도와 추가 분담금뿐 아니라 교통과 교육 등 실거주 여건을 함께 살펴봐야 한다"고 말했다.