서울 오피스텔 시장에서 대형·중대형은 오르고 초소형은 하락하는 면적별 가격 양극화가 뚜렷해지고 있다. 전셋값 상승과 대출 규제 영향으로 실거주 수요가 유입되면서 오피스텔 시장의 중심이 '원룸 투자상품'에서 '아파트 주거 대체 수단'으로 재편되는 흐름이다.
5일 부동산중개업계에 따르면 대우월드마크 전용 104㎡는 올 1월 18억1000만원(22층)에 거래된 이후 현재 동일 층수가 매물 호가가 20억원대에 형성돼 있다. 현재 동일 면적 최저 호가도 18억7000만원(중층)으로 1월 실거래가를 웃돈다.
반면 지하철 5호선 공덕역 초역세권인 마포신영지웰 전용 52㎡는 지난해 1월 3억200만원에 거래됐으나 최근 거래가가 2억9800만원으로 내려섰다. 현재 매물 호가는 2억8000만원 선이다.
초소형 오피스텔의 가격 부진은 더욱 뚜렷하다. 천호역한강푸르지오시티 전용 24㎡ 실거래가는 지난해 12월 1억8000만원에서 올 3월 1억7000만원으로 떨어졌다. 현재 같은 면적 매물의 호가는 1억6300만원 선이다. 특히 일부 신축 단지에서는 분양가보다 낮은 '마이너스 프리미엄(마피)' 매물까지 등장하는 등 수요 위축이 뚜렷한 상황이다.
KB부동산이 발표한 2026년 3월 오피스텔 통계(3월 16일 기준)에 따르면 서울 오피스텔 시장의 핵심 특징은 면적별 차별화다. 중대형(60㎡ 초과 85㎡ 이하)과 대형(85㎡ 초과) 오피스텔 가격은 전월 대비 각각 0.49%, 0.45% 상승한 반면 중형(40㎡ 초과 60㎡ 이하)과 소형(30㎡ 초과 40㎡ 이하)은 상승률이 0.19%, 0.05%에 그쳤다. 30㎡ 이하인 초소형 오피스텔은 0.06% 하락하며 4개월 연속 약세가 이어졌다.
권역별로는 도심권(0.36%)과 서북권(0.33%)이 상승을 주도했다. 용산 일대 주상복합 단지 내 대형 오피스텔과 마포·서대문 지역 중형 이상 면적 중심으로 수요가 유입된 영향이다. 직주근접과 대체 주거 수요가 맞물리며 도심권 중심 상승세가 두드러진 것으로 분석된다. 반면 강동·서초 등이 포함된 동남권은 0.03% 상승에 그치며 오름폭이 둔화됐다. 투자 수요가 몰렸던 초소형 오피스텔 가격 하락이 영향을 미친 것으로 풀이된다.
서울 오피스텔 매매 평균가격은 3억813만원으로 전년 동월 대비 941만원 올랐다. 전세 평균가격은 2억3620만원으로 369만원 상승했다. 면적별 평균 가격은 대형 13억5291만원, 중대형 6억7541만원 등으로 일부 단지는 중소형 아파트와 유사한 가격대를 형성하고 있다는 평가다.
중대형 이상의 강세와 소형의 약세는 오피스텔 수요의 중심이 투자에서 실거주로 이동한 때문으로 풀이된다. 전세 매물이 줄고 가격이 오르면서 전세 거주 수요 일부가 오피스텔로 이동한 데다 아파트 대출 규제가 강화되면서 상대적으로 자금 조달이 쉬운 오피스텔이 주거 대안으로 부상하고 있다는 설명이다.
반면 월세 수익을 목적으로 보유하던 소형 오피스텔은 주택 수에 포함되는 부담감으로 인해 매도 압력이 커지고 있다. 수요 감소와 공급 증가가 맞물리면서 소형 중심 약세가 이어질 가능성이 크다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "면적이 큰 아파텔은 아파트와 상품성에서 큰 차이가 없는 부분이 있다"며 "특히 아파트와 오피스텔이 함께 구성된 대형 오피스텔 위주로 가격 상승 흐름이 이어지고 있다"고 설명했다. 이어 "이 같은 흐름이 중대형 상승과 초소형 약세라는 시장 양극화를 더욱 심화시키고 있다"고 덧붙였다.