이재명정부 두번째 세제개편안은 사실상 '비거주 주택과의 전쟁'을 선포한 것으로 풀이된다. 집은 '사는(buying) 대상'이 아니라 '거주(living)하는 공간'이란 원칙 아래 비거주 주택에 대한 세 부담을 징벌적 수준으로 높이면서다.
정부는 과세 체계 '정상화'를 내세우지만, 결과적으로 올해 세제개편안 방향도 '증세'를 향하게 됐다.
3일 재정경제부가 발표한 '2026년 세제개편안'에 따르면 정부는 1주택자의 주택분 종합부동산세(종부세) 기본공제금액을 거주 여부에 따라 차등화한다. 거주용 1주택의 기본공제금액을 12억원에서 14억원으로 올리는 반면, 비거주용 1주택은 9억원으로 내린다.
과세표준(과표) 구간에 가장 큰 영향을 미치는 기본공제금액이 비거주 주택에 징벌적으로 바뀜에 따라 실거주하지 않는 1주택자의 세 부담이 급격히 늘어날 전망이다.
반대로 실거주 1주택자라면 종부세 부담은 오히려 줄어든다.
이는 이재명 대통령의 과거 발언과도 궤를 같이한다. 이 대통령은 과거 1가구 1주택 실거주자에 한해 종부세 완화 필요성을 주장했다. 이 대통령은 더불어민주당 당 대표 후보 시절 "집 한 채를 가지고 있는데 그 집이 좀 비싸졌다고 징벌적 과세를 하는 것에 대한 반발이 너무 심하니 1가구 1주택 실거주에 대해선 종부세를 대폭 완화할 필요가 있다"고 말했다.
이같은 기조는 주택분 재산세 체계를 유지한 것과도 일맥상통한다. 재경부는 주택분 종부세 공정시장가액비율을 1세대 1주택자 70%, 다주택자 80%를 올리기로 했지만 재산세에 대한 공정시장가액비율은 현행 60%를 유지하기로 했다.
비거주자에 대한 징벌적 과세 흐름은 거래세 개편에서도 드러난다. 정부는 양도소득세 '장기보유특별공제' 제도를 '장기거주소득공제'로 개편한다. 이름에서 드러나듯 거주에만 혜택을 주는 게 핵심이다. 현재 보유·거주기간에 따라 각각 최대 40%씩, 양도차익의 최대 80%까지 세금을 깎아주는 것을 거주에만 적용(연 8%씩, 최대 80%)함으로써 거주하지 않고 보유하는 것만으로는 양도세 부담을 낮춰주지 않겠다는 것이다.
구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 "집은 바잉(Buying), 즉 사는 것이 아니라 리빙(Living), 즉 사는 곳이라는 원칙 하에 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 부동산 세제를 합리적으로 개편하겠다"고 밝혔다.
다만 이번 세제개편안에는 앞서 이 대통령이 부동산 세제 관련 쟁점으로 언급한 보유세-거래세의 관계, 보유세수 용도 등은 담기지 않았다.
당초 정부는 보유세를 강화하되, 거래세를 완화하는 방향을 제시했다. 보유세 강화에 따른 매물 잠김 효과를 막기 위해 거래세를 낮추는 방안이다. 하지만 이번 세제개편안엔 △다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과 한시 완화 △고령 1주택자에 대한 한시적 양도세 과세특례 신설 등 보유세 인상에 따른 매물 잠김 우려를 해소할 한시적 대책이 주를 이뤘다. 근본적인 거래세 완화책은 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 양도세 기본공제를 연 250만원에서 연 2500만원으로 상향한 정도만 담겼다.
특히 정부는 지난 5월10일부터 다주택자 양도세 중과 유예를 종료했는데, 다시 양도세 중과를 한시 완화키로 했다. 지난 5월10일 이후 양도세 중과를 적용받은 양도분도 혜택이 적용된다. 종부세 강화에 따른 매도 기회를 준다는 취지지만, 정부 정책 일관도에 대한 비판이 나올 수 있는 지점이다.
한편 올해 세제개편안에 따른 5년간 세수 증가액은 순액법 기준 3조4430억원으로 추산된다. 누적법 기준으로는 5년간 13조3000억원의 세금이 더 걷힐 전망이다.
순액법은 직전연도 대비 세금이 얼마나 늘어나는지 따지는 방식이고, 누적법은 기준연도(2026년) 대비 세금 증감액을 계산하는 방식이다.
세법은 연도별 세수 변화를 파악하는 것이 핵심이고, 누적법은 직전연도 세입예산과 동일하다는 가정 아래 누적 세수 효과를 산정하는 결함이 있는 까닭에 정부는 국회에 세법 개정안을 제출할 때 순액법을 공식적으로 사용한다.
지난해 세제 개편으로 기업과 주식투자자 등의 세 부담이 커졌다면 올해 세제개편안에 따른 증세 타깃은 초고가·비거주·다주택자가 됐다. 이와 관련, 순액법 기준 5년간 종부세가 2조1815억원 더 걷힐 전망이다.
정부는 증세 대신 '정상화' '합리화'라는 표현을 쓴다. 조만희 재경부 세제실장은 "다주택이나 비거주 주택에 대한 과도한 혜택, 똘똘한 한 채 등에 대한 지적이 계속 있었는데, 그걸 정상화하는 차원"이라며 "집값 안정이 주목표는 아니고, 세제 정상화가 가장 큰 목표였다"고 말했다.
전문가들은 이번 개편안이 주택 시장을 실거주 중심으로 재편하겠다는 명확한 신호를 남겼다고 평가하면서도 시장 부작용을 우려한다.
김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "1주택자의 경우 보유만 한다고 해도 투기로 볼 수 없는데, 결과적으로 각종 예외를 명시하는 등 제도를 복잡하게 설계했다"며 "종부세의 경우에는 보유세 정상화 방향이 아니라 부유세로 만들었다"고 꼬집었다.
오문성 한양여대 세무회계학과 교수는 "(보유세 증가에 따라) 장기적으로 (세 부담이) 전세로 전가되는 건 자연스러운 논리"라며 "종부세가 강화되면 (본인이) 들어가 산다고 할 수 있으니 오히려 전세 물량이 더 줄어들 위험이 있다"고 지적했다.