금융당국이 집단대출을 총량규제에서 제외하려는 것은 주택공급 활성화 차원에서 실수요자에 대한 '핀셋지원'이 필요하다는 판단에서다. 특히 재개발·재건축 사업 초기 단계에서 걸림돌이었던 이주비 대출에 대해서는 대출 한도 산정 기준을 주택가격이 낮은 '구축'이 아닌 '신축으로 변경하는 방안도 적극 검토 하고 있다. 이 경우 빌라나 다세대 가구 등 비아파트 재개발 사업 진척의 촉진제가 될 수 있다.
26일 금융당국에 따르면 금융위원회는 주택대출의 20~30%, 전체 가계대출의 약 10% 내외를 차지하는 집단대출에 대해 총량규제를 완화하는 방안 등을 이르면 이달말 부동산 대책에서 내놓을 방침이다.
집단대출에서 가장 큰 비중을 차지하는 잔금대출은 최근 한도가 빠르게 소진 돼 '오픈런' 사태가 벌어지고 있다. 은행들이 연간 1.5%로 묶은 가계대출 총량규제 준수를 위해 한번에 수백억원의 한도가 소진되는 잔금대출부터 대출 문턱을 대폭 올려서다.
은행권 관계자는 "잔금대출은 같은 단지에서 여러 은행들이 나눠 집행하는 경우가 많은데 총량규제를 맞추기 위해 한도를 높게 설정하지 않다보니 일부 단지에서는 대출을 먼저 받으려는 '오픈런' 사태도 벌어진다"며 "당국이 총량규제에서 잔금대출을 예외해 준다면 좀더 여유있게 대출을 집행할수 있을 것"이라고 말했다.
다만 잔금 대출만 총량규제에서 예외를 적용하면 이주비 대출이나 중도금 대출도 풀어달라는 요구가 빗발칠 수 밖에 없다. 이 역시 실수요 대출이면서 주택 공급과 관련된 대출이기 때문이다. 이에 따라 금융당국은 집단대출 전체에 대해서 대출 공급을 좀더 유연하게 가져발 방침이다. 실수요 대출에 대해서는 '핀셋지원'에 나서는 것이다.
금융당국은 잔금대출 이전 단계의 이주비 대출 한도도 상향할 계획이다. 현재는 집단대출로 묶이는 이주비 대출, 중도금 대출, 잔금 대출은 각각 대출한도를 산정하는 기준이 다르다. △이주비는 정비사업 전 단계의 구축의 감정평가액을 기준으로 하며 △중도금은 분양가격 △잔금은 산축 가격을 기준으로 대출 한도를 각각 산정한다.
금융당국은 이주비 대출도 잔금대출과 마찬가지로 신축 기준으로 대출한도를 산정하는 방안을 검토하고 있다. 일반 주택대출처럼 LTV(담보인정비율) 40~70% 수준은 그대로 유지하되, 집값 평가 방식을 바꾸는 것이다. 이주비 대출을 받는 시점에 5~6년 후 신축가격을 정밀하게 추정하기 어려운 만큼 '매매가격(실거래 가격)'이나 '분양가' 등으로 신축 가치를 추정하는 방안이 거론된다.
이렇게 되면 빌라나 다세대·다가구 주택이 많은 비아파트 위주의 재개발 구역의 정비사업에 좀더 속도가 날 것으로 예상된다. 비아파트는 감정평가액이 아파트보다 훨씬 더 낮다보니 이주비 대출 한도가 전세가격을 크게 밑도는 경우가 많다. 다만 이주비 대출 한도가 풀리더라도 다주택자나 비거주 조합원 등은 이번 규제 완화 대상에서 제외될 가능성이 높다.
한편 금융당국이 연간 가계대출 증가목표치 1.5%를 종전대로 유지키로 하면서 집단대를 제외한 일반 주택담보대출의 '셧다운' 사태는 지속될 가능성이 있다. 은행들은 상반기에 '빚투'(빚내서 투자)로 인한 마이너스통장 한도성 대출이 급증하자 주담대를 줄이는 식으로 대응하고 있다. 한도성 대출은 사후 관리가 어려워 하반기에도 주담대 신규 대출을 막는 방식으로 대응할 가능성이 있다.
특히 KB국민은행의 주담대 3억원 한도 제한 조치도 당분간 유지될 수 있다는 관측이 나온다. 국민은행은 다른 은행과 마찬가지로 잔금대출에 대해서는 3억원 한도제한을 두지 않고 있는 만큼 이번 총량규제 완화 조치는 일부 실수요자에게만 영향을 줄 것으로 보인다.