전세 계약이 끝났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다면 세입자는 난감해진다. 집주인은 보증금을 돌려주지 않으며 새로운 세입자가 들어오면 주겠다거나 당장 돈이 없다며 차일피일 반환을 미루기도 한다. 이런 경우 세입자는 보증금 반환소송을 해서 승소한 후 집주인의 월급이나 예금 등 재산에 강제집행을 신청해 보증금을 받을 수 있다.
A씨는 2년간 전셋집에 살다가 계약기간이 끝났지만 집주인으로부터 보증금 2억원을 돌려받지 못했다. 집주인은 새로운 세입자를 구해야 보증금을 줄 수 있다며 지급을 미뤘다. A씨는 보증금 반환소송을 제기했고 법원은 집주인이 보증금과 지연손해금을 지급하라고 판단했다. 그런데 문제는 판결 이후였다. 집주인은 소송에서 패소하고도 당장 돈이 없다며 지급을 미뤘다.
이런 경우 A씨는 집주인의 재산에 대해 법적 조치를 해야 한다. 확정판결이나 확정된 지급명령 등 강제집행이 가능한 집행권원을 확보했다면 A씨는 집주인의 재산에 강제집행을 신청할 수 있다. 가집행 선고가 있는 재판이나 재판상 화해 등도 민사집행법상 집행권원이 될 수 있어 강제집행이 가능하다.
보통 세입자는 집주인의 급여나 예금에 대한 채권압류 및 추심명령을 하게 된다. 집주인이 직장에 다닌다면 사용자를 제3채무자로 해 급여채권에 대한 압류를 신청하는 방법이 있다. 또 집주인에게 금융기관의 예금이 있다면 금융기관을 제3채무자로 해 예금채권에 대한 압류를 신청할 수 있다.
다만 집주인의 월급이나 통장에 있는 돈을 전부 가져올 수 있는 것은 아니다. 관련 법은 채무자의 기본적인 생계를 보호하기 위해 일정 범위의 급여와 예금을 압류하지 못하도록 하고 있다.
급여 채권은 원칙적으로 2분의 1에 대해서는 압류가 금지된다. 다만 그 금액이 월 250만원에 미치지 못하면 월 250만원을 압류금지액으로 볼 수 있다. 고액 급여에는 별도의 압류금지 최고금액이 적용된다.
예금도 채무자의 생계유지에 필요한 일정 금액은 압류가 제한된다. 원칙적으로 개인별 잔액 250만원 이하인 예금 등을 압류금지 대상으로 정하고 있지만 실제 압류 가능 범위는 달라질 수 있다.
이렇게 법적인 조치를 진행하는 중 시간이 흘러 보증금을 받기 전에 이사를 해야 할 수도 있다. 이럴 때 A씨와 같은 세입자 입장에서는 임차권등기명령을 활용해야 한다.
관련 법은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않은 경우 세입자는 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 경우 세입자는 대항력과 우선변제권을 취득해 자신의 권리를 지킬 수 있다.