16일 머니투데이 증권부가 선정한 오늘의 베스트리포트는 박형렬 KDB대우증권 연구위원의 '주택 괴담-10년래 최대 분양물량 vs. 공급 부족' 입니다.
이 보고서는 최근 한국은행이 깜짝 기준금리 인하를 단행하며 투자자들의 관심을 끌고 있는 건설/부동산 시장에 대해 수요와 공급 측면에서 꼼꼼히 따져본 점이 눈에 띕니다.
보고서에 따르면 올해 주택 물량은 10년래 최대가 될 전망입니다. 특히 대형 6개 건설업체의 2015년 분양 계획은 여대 최대의 2배 수준입니다. 이 처럼 풍요로운 공급에도 불구하고 임대가격의 상승이 지속되고 있는데, 이는 현재 주택 공급 확대의 중심이 재건축/재개발 물량에 있기 때문이라는 분석입니다.
다음은 보고서를 요약한 내용입니다. ☞원문보기
http://www.wisereport.co.kr/comm/LoadReport.aspx?rpt_id=795020262&brk_cd=14&fpath=2I01420150316_201030082943.pdf
전국 주택 분양물량이 최대를 기록한 것은 2003년의 총 35만5000호였으며, 2007년까지 평균적으로 30만호 수준을 유지하였다. 2008년 글로벌 복합위기 이후 미분양 증가에 따른 사업계획 축소와 신규 PF 중단에 따라 공급이 감소하기 시작했고, 2010년에는 17만3000호로 급감했다.
2011년 이후 지방의 주택 경기 회복을 기반으로 분양물량이 늘어나기 시작했고, 2013년 이후에서야 수도권 지역까지 분양물량 증가가 나타나고 있다. 2014년 주택 총 분양물량은 33만4000호였으며, 2015년은 2003년 수준인 35만호를 넘어설 것으로 전망된다. 특히 서울, 수도권을 중심으로 분양물량이 크게 증가할 것으로 예상된다.
대형 건설업체의 2015년 주택 공급 계획 물량은 과거 최대였던 2007년 6만9000세대의 2배 에 가까울 것으로 전망된다. 연초 발표한 계획 기준으로 대형 건설업체의 공급물량은 13만 세대를 넘어서는 것으로 집계되며, 일부 불확실한 프로젝트를 가감하더라도 11만세대 수준으로 예상된다. 사상 최대 분양물량은 주택 부문 매출의 급증으로 연결될 전망이다.
특이한 것은 분양물량 증가가 지속되고 있음에도 불구하고 임대가격의 상승이 지속되고 있으며, 미분양 감소가 신규 분양가의 상승으로 연결되고 있다는 점이다. 분양가 상승에 따른 수익성의 개선과 미분양 발생에 따른 비용 감소가 동시에 나타나면서 건설업체의 주택 실적 개선에 긍정적인 환경이 조성되고 있다.
공급 증가에도 불구하고 이례적인 환경(신규 분양시장 호황, 분양가 상승, 미분양 감소)가 지속되고 있는 것은 실수요자가 필요로 하는 입주 가능한 아파트의 부족 때문으로 판단된다. 이는 현재 주택 공급 확대의 중심이 재건축/재개발 물량에 있기 때문이다.
부동산 114에 따르면 2015년 전국 재건축/재개발 분양물량은 전년 대비 97% YoY 증가한 7만7000호이다. 이 중 서울의 경우 120% YoY 증가한 4만7000호로 전체 물량의 61%가 집중되어 있다. 재건축/재개발 중심의 공급 증가는 단기적으로 멸실 주택 증가에 따른 이주수요를 발생시킨다는 점에서 임대 시장에서의 공급 부족 현상은 가중될 것으로 전망된다.