지난 23일 찾은 경기도 남양주시 다산진건공공주택지구. 공사 차량들이 분주하게 오고 갔지만 아직은 전체적으로 황량한 모습이다.
초입에서 조금 더 들어가면 자연&e편한세상(1685가구)과 자연&롯데캐슬(1186가구)단지 공사가 한창이다. 이들 아파트들은 각각 2018년 1월 입주를 앞두고 있다. 내년 12월이면 다산신도시아이파크(467가구)와 한양수자인(640가구)이 진건지구내 첫 입주를 시작한다.
'다산신도시'는 진건·지금 공공주택지구를 말한다. 경기도시공사가 광교신도시 다음으로 진행하는 신도시급 규모의 공공주택지구로 총면적은 271만3716㎡다. 대상지는 남양주 지금동, 도농동, 진건읍 배양리 일대로 2018년 6월까지 총 3만1892가구가 들어선다.
서울 도심과 멀지 않고 희소가치가 있는 공공택지지구로 실수요·투자수요 모두 반응이 뜨겁다는 평가다. 인근 K공인중개소 관계자는 "공공택지지구는 주변 시세보다 10%에서 최대 30%까지 저렴한 가격으로 분양받을 수 있어 시세차익을 기대할 수 있다"며 "대부분 도심과 인접한 곳에 개발이 이뤄진 만큼 주거선호도가 높고 수요도 꾸준하다"고 평가했다.
실제로 이달 분양한 힐스테이트 진건(1283가구)은 3.3㎡당 평균 1152만원으로 다산신도시 내 최고 분양가지만 평균 16.3대1의 역대 최고 경쟁률을 보였다.
현재 미분양이 없다. 지난해 7개 단지 총 7320가구를 분양했는데 모든 단지에서 1순위 청약 마감됐다. 가장 높은 청약 경쟁률을 기록한 단지는 지난해 11월 분양한 한양수자인 1차로 특별공급 제외 434가구 모집에 6843명이 몰려 평균 15.8대 1를 기록했다.
올 하반기에 대규모 분양을 앞두고 있다. 부동산 정보업체 리얼투데이에 따르면 7월부터 총 7개 단지 6666가구가 공급된다. 당장 다음 달에 △금강펜테리움 리버테라스1 944가구 △한양수자인 2차 291가구 △유승한내들 골든뷰 316가구가 분양된다. 8월에는 △지금지구 반도유보라메이플타운 1261가구 △남양주에일린의 뜰 759가구가 풀린다. 9월과 10월에도 △금강펜테리움 리버테라스 2차 1304가구 △신안인스빌 2080가구가 각각 청약 접수를 받는다.
지난해 다산신도시 내 3.3㎡당 평균 분양가는 920만~1100만원대다. 지난해부터 최근까지 분양권에 수천만원대의 웃돈이 형성됐다는 게 인근 공인중개소 관계자들의 이야기다.
L공인중개소 관계자는 "평균 3000만~4000만원대의 웃돈이 붙어있다"며 "최근 분양한 힐스테이트는 저층은 1500만원대고 로얄층 공원 조망은 5000만~5500만원의 웃돈이 형성돼 있다"고 귀띔했다. 오는 9월 유승한내들 센트럴의 분양권 전매제한이 끝나면 거래는 더욱 활성화될 것으로 내다봤다.
상대적으로 분양가는 저렴한 반면 서울 강남권 접근이 용이해 실수요자들도 상당 수 있다는 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "최근 분양권 당첨자들의 가점이 상대적으로 꽤 높다"며 "서울에서 집값을 감당하지 못한 사람들이 대거 몰리고 있는 것으로 보인다"고 분석했다.
실제로 올해 1분기 국토교통부 경기도 아파트 거래량에 따르면 남양주시가 1236건으로 화성시(1239건)에 이어 2위를 기록했다. 화성시와는 3건 차이다. 실거래가 총액은 2950억6784만원으로 성남시 분당구(4794억8515억), 화성시(3078억2759만원)에 이어 3번째로 높았다.
KB부동산에 따르면 남양주시에서 아파트 평균 매매가가 가장 비싼 별내동도 3.3㎡당 1218만원으로 인접한 서울 강동구(1825만원)의 약 0.7 수준으로 저렴하다.
대신 서울에서 출퇴근은 용이하다. 2022년 지하철 8호선 연장선인 별내선이 개통되면 서울 잠실역까지 지하철로 30분대에 접근할 수 있다. 중앙선 도농역을 이용하면 서울역까지 40분대에 가능하다. 북부간선도로와 강변북로로의 진입이 편리하다. 서울외곽순환도로 남양주IC, 구리IC, 토평IC도 가까이에 있다.
박 위원은 "무리해서 웃돈이 붙은 분양권을 매입하는 일은 경계해야한다"면서도 "동북권 지역에 유일한 공공택지지구로 이점이 있다"고 말했다. 다만 인근 구리지역이나 구 도심 투자는 주의할 필요가 있다고 당부했다. 그는 "판교와 분당처럼 신도시가 개발되면 인근 지역이 덩달아 오르는 게 아니라 신도시로의 쏠림현상이 일어날 수 있다"며 "신도시 개발 효과를 기대하고 인근 지역에 아파트를 사는 것은 신중해야 한다"고 조언했다.
