서울 강남과 분당 판교 사이에 위치한 판교밸리자이 입주자모집공고문이 떴다. 예상보다 분양가는 다소 높지만 주변 시세에 비해 3억~4억원 낮아 아파트 분양을 기다려 온 성남시 예비 수요자에게 큰 인기를 끌 것으로 관측된다.
머니투데이 건설부동산부 전문 유튜브채널 부릿지가 28일 판교밸리자이 일반공급 가점커트라인을 예상해보고 특별공급 청약 자격조건, 청약시 유의사항 등을 알아봤다.
안녕하세요 부릿지 조한송 기자입니다. 드디어 판교밸리자이의 입주자 모집 공고가 떴습니다. 기다리셨던 분들 많을텐데요, 입주자모집공고문을 함께 살펴보겠습니다.
저희가 앞서 현장을 다녀왔는데요. 소음과 교통 딱 2개 말씀드리면 좋을 것 같아요. 현장에 가보니 서울공항이 가까운데요. 비행기 소음은 괜찮은데 헬리콥터가 지나가면 소리가 들립니다. 그리고 1·2·3블럭 모두 도로 바로 옆인데요. 도로에 붙어있는 동은 창문을 열어놓았을 때 소음이 들릴 수도 있습니다.
교통을 보면 판교테크노벨리는 차량으로 5분, 자전거로 15분이면 갈 수 있을정도로 가깝습니다. 수서까지도 15분이면 갑니다. 다만 한가지 아쉬운 건 지하철역입니다. 지하철 3호선 연장은 얘기만 나왔을 뿐 아직 확정되거나 진행되고 있는 것이 없습니다.
입주자모집공고문을 보겠습니다. 청약 일정은 2021년 1월 7일 특별공급을 시작으로 다음날인 8일 해당지역 1순위 청약이 개시됩니다. 2021년 1월 11일 기타지역 1순위 청약 접수를 받을 예정이나 인기 단지다보니 해당지역 1순위에서 마감될 가능성이 높습니다.
당첨자 발표일은 C1,C2,C3 단지 모두 1월 18일로 동일합니다. 주택법상 당첨자 발표일이 동일한 별개 단지는 청약 중복 신청이 불가능합니다. C1, C2등 한 사람이 2건 이상 중복 청약할 경우 당첨되더라도 모두 무효 처리되니 유의하시기 바랍니다. 정당계약은 내년 2월 1일부터 5일까지입니다.
가장 궁금하셨을 부분이 분양가일텐데요. 당초 3.3㎡당 2000만원 초반대를 예상했는데요. 층수와 유형별로 다르나 60㎡(이하 전용면적)가 5억7500만~6억6600만원, 84㎡가 7억7000만~8억5600만원으로 나왔습니다. 인근에 2019년 8월 입주한 호반써밋판교밸리(84㎡ 기준)가 지난 10일 11억600만원에 실거래됐는데 최근 1개월 평균 거래가격이 12억6500만원입니다. 분양가는 시세 대비 3억~4억원 가량 저렴합니다.
이제부터는 청약 유의사항을 알아보죠. 판교밸리자이는 대규모 택지지구가 아니라서 성남에서 2년 이상 거주한 사람에게 주택을 우선공급합니다. 우선 공급에서 마감될 가능성이 높기 때문에 수도권 거주자의 경우 당첨 확률이 거의 없다고 보면 됩니다. 그래서 다자녀특공을 제외한 모든 특공과 일반공급은 성남시민들에게 돌아갈 확률이 굉장히 큽니다. 여기서 거주자 요건은 연속으로 2년 거주한 분들이기 때문에 성남시에 2년 미만 거주한 분들은 '기타지역'으로 접수하셔야 합니다.
전매제한은 8년이고 재당첨제한기간이 10년입니다. 성남시 거주자의 경우 입주자모집공고(28일) 기준 예치금 200만원을 충족해야 합니다. 전 평형의 분양가가 9억원을 넘지 않아 중도금 대출은 40%까지 나옵니다. 중도금대출은 이자후불제입니다.
자금조달 시나리오 한번 볼게요. 성남시는 투기과열지구니까 주택담보대출(LTV)이 40% 나옵니다. 그럼 주택 가격이 높으면 높을수록 대출이 많이 나오겠죠. 이때 주택의 가격은 여러 가지 방법으로 산정하는 데요 1순위가 KB 시세입니다. 하지만 판교밸리자이는 8년간 전매제한이 있어 이 기간 거래가 안되겠죠. 실거래가를 기준으로 하는 KB시세는 안 뜰겁니다.
그럼 2순위인 감정가랑 분양가로 할 때 알아볼게요. 이중 보수적인 방법이 분양가입니다. 분양 가격을 기준으로 총 40%만 대출해주는 거죠. 84㎡ 분양가(8억5600만원)로 했을 때 계약금 10% (8560만원)를 내면 중도금 4회차까지 총 분양가의 40%(총 3억4240만원)가 대출이 가능합니다. 나머지 중도금 20%와 잔금(30%)까지 합한 5억1360만원은 대출이 안되니 마련 하셔야 합니다.
두 번째로 감정가가 있는데요. 감정가는 주변 시세를 참고할텐데요. 호반써밋판교밸리를 보면될 것 같아요. 84㎡ 가 지난 10일에 11억600만원에 거래됐어요. 감정가를 보수적으로 10억원이라고 가정하고 계산해보겠습니다. 9억원에 40%인 3억6000만원, 9억원을 초과하는 1억원에 20%인 2000만원의 대출이 가능해서 잔금때 총 3억8000만원의 주담대가 나옵니다. 중도금대출 40%(3억4240만원)를 다 받았다면 모두 주담대로 전환되겠죠. 주담대로 총 3억8000만원이 가능한데 기존에 중도금 대출(3억4240만원)을 받았으니 추가로 3760만원을 더 받을 수 있습니다. 나머지 4억7600만원만 마련하시면 됩니다.
거주의무기간이 적용되지 않아서 중도금대출 받지 않은 분에 한해서 입주시 바로 전세를 놓을 수 있습니다. 대출을 받았지만 전세를 놓으시겠다고 하시는 분들은 3년 동안 주택관련대출이 제한되는 패널티가 있습니다. 우선 입주하고 바로 전세를 놓겠다고 생각하시는 분들도 있어요. 은행에서는 한차례 확인한다고 합니다. 참고하시는 게 좋을 듯 합니다.
이제부터는 일반공급을 볼게요. 전 평형이 85㎡ 이하라 100% 가점제로 뽑습니다. 추첨제가 없어요. 그렇기 때문에 무주택자만 청약이 가능합니다. 또 대규모 택지지구가 아니라서 성남시 2년이상 거주자에게 우선공급합니다. 서울 경기 등 지역에 할당된 물량이 없어요. 성남시 1순위 중 고가점자가 가져갈 가능성이 커요.
일반공급은 무조건 1순위여야겠죠. 1순위 조건 볼게요. 청약 통장을 가입한 지 24개월 이상이 돼야하고 지역별 예치금을 충족해야 합니다. 세대주여야하고 2주택 이상 소유한 세대 속하지 않아야 하고요. 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 세대에 속하지 않아야 해요.
청약전문가 월용이 박지민 대표는 가점 커트라인을 68점으로 보네요. 성남 신규 민간분양이 적어서 대기수요가 많아서라고 하는데요. 경쟁이 치열할 것 같습니다.
신혼특공은 무주택세대구성원이어야 하고요 혼인신고 후 입주자모집공고일까지 부부 모두 무주택이어야 합니다. 입주자모집공고일 현재 혼인신고가 돼 있어야 하며 청약통장 가입후 6개월이 경과하고 예치금 충족해야 합니다.
소득요건도 있어요. 소득을 기준으로 우선공급과 일반공급으로 나뉘는데요. 우선공급이 맞벌이 기준 120% 이하여야 합니다. 자세한 내용은 입주자모집공고문 표 참고하시면 되는데요. 소득은 홈택스에서 근로자원천징수영수증을 확인하면 좋습니다. 근로자원천징수영수증 21번 총급여 항목을 기준으로 합니다.
신혼특공은 당해지역 거주자에게 우선 공급하는 데 1순위가 자녀가 있는 사람입니다. 이중 미성년 자녀수 많은 사람 순으로 뽑는데 자녀수가 같으면 추첨으로 뽑습니다. 보통 자녀가 두명인 분들끼리 경쟁이 붙기 때문에 자녀가 3명이면 당첨 확률이 더 높아집니다. 반면 자녀가 1명이거나 없다면 생애최초 특공을 노리는 게 유리해보입니다.
생애최초 특공은 혼인해야 지원이 가능합니다. 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택세대구성원 세대주여야 합니다. 청약 통장에 가입한지 24개월을 경과하며 예치금을 충족해야 하고요. 5년 내 청약에 당첨된 자의 세대에 속하지 않아야 합니다. 소득 요건이 있는데 상단에 있는 표를 참고하시면 됩니다.
마지막으로 청약 접수시간은 특공은 1월 7일, 일반공급은 8일 오후 5시30분인데요 이때까지 접수를 완료하지 않으면 청약신청이 되지 않을 수 있으므로 유의하시기 바랍니다.
출연 조한송 기자
촬영 및 편집 김윤희 PD
디자인 신선용 디자이너