연초부터 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어간다. 중저가 지역에서도 속속 84㎡ 기준 10억원을 돌파했고 강남에서도 재건축 아파트를 중심으로 상승세가 계속된다. 상승 피로감이 계속되면서 집값이 하락세로 돌아설 것이란 관측이 점차 높아진다. 이 가운데 최근 다소 파격적인 제목의 책 한 권이 출시됐다. 저자는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장한다.
서울 집값의 향방을 기술적, 통계적 분석으로 어떻게 예측할 수 있을까? 책의 내용처럼 정말 서울 아파트값이 하락할까?
머니투데이 부동산 유튜브채널 부릿지가 '2021년 서울 아파트, 대폭락이 시작된다'의 저자를 만나 올해부터 집값이 떨어지리라 예측하는 근거를 들어봤다.
▶조한송 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 저희 부릿지는 시장의 변곡점이 있거나 부동산 관련 정책적 이슈가 있을 때마다 전문가를 모시고 이야기를 듣는데요. 오늘은 다소 파격적인 내용의 책을 쓰신 분이 있어서 모시고 얘기를 들어 보고자합니다. '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'를 쓴 엘리엇님인데요. 개인 사정상 얼굴은 공개하지 않고 인터뷰를 진행하도록 하겠습니다. 앞서 말씀드리자면 저희 부릿지는 상승과 하락, 어떤 방향성을 가지고 채널을 운영하지 않습니다.
안녕하세요. 최근에 쓴 책 제목이 '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'거든요. 제목이 다소 파격적인데 책을 쓰게 된 계기가 있나요.
▶엘리엇 (필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
사실 제가 한 2년 넘게 3년 가까이 폭등론자였습니다. 그래서 사람들이 저보고 변절자라고 해요. 갑자기 폭락론자로 바뀌었다고. 그런데 제가 갑자기 입장이 바뀐 게 아니고 그동안 연구해 보니 '지난 34년동안의 상승장을 마감하고 앞으로 8년 정도 깊은 조정이 있겠다. 그 시작점이 2021년 초다' 이런 생각을 갖게 됐어요. 그래서 여러분께 하나의 경고성 시각을 알려 드리고자 이런 책을 썼습니다.
제 필명이 엘리엇입니다. '엘리엇 파동'이라는 어떤 금융 상품이나 아파트 시세 등은 파동의 규칙성을 가지고 무한히 반복한다는 이론이 있어요. 역사적인 형태를 갖고 있다. 그래서 제가 오래전부터 부동산카페가 아닌 주식카페에서 엘리엇이란 필명을 썼는데요.
엘리엇 파동 이론을 간단히 말씀드리면 올라갈 때는 다섯 개의 파동 1,2,3,4,5로 올라가고 하락할 때는 a,b,c 3개의 파동으로 빠진다. 그리고 아무렇게나 빠지는 게 아니라 직전 상승 파동에 대한 되돌림으로 빠진다. 파동이 이렇게 다섯 개와 세 개를 반복한다는 것입니다.
먼저 지난 60년간의 실거래 차트를 보여 드리겠는데요. 이거는 국토교통부 아파트 실거래 일일데이터를 제가 매일 내려받아서 시가총액 상위 100개 아파트를 기준으로 만든 겁니다. 실거래가 통계가 없는 2006년 이전은 KB부동산이나 부동산뱅크의 월간 시세,그리고 1975년 이전은 외국은행이나 이런 데서 주택 가격지수를 구해서 가공했습니다. 1960년부터 명목지수를 물가지수로 나눈 실질지수입니다. 여기에 파동 카운팅을 적용해봤습니다.
▶조한송 기자
기준 시점에 따라 그래프가 달라질 수 있다고 보거든요. 1960년을 기준으로 한 이유가 있나요?
▶엘리엇 (필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
서울에 아파트가 지어진 지 30~40년밖에 안 되는데 무슨 60년 차트를 갖고 오냐 그런 분들도 있을 겁니다. 하지만 우리나라의 최초의 아파트는 1959년 종암 아파트입니다.
▶조한송 기자
1959년 최초의 아파트를 기준으로 1960년부터 기준 시점을 잡았다는 얘기죠?
▶엘리엇 (필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네. 실거래가격과 시세를 가지고 60년 차트를 만들었는데요. 지금 우리가 중요하게 볼 것은 1980년 이후부터입니다. 1980년부터 초록색 선을 따라가 보세요. 1,2,3,4,5 지금 위에 김현미 전 장관이 있는데요. 지수를 대통령 집권기로 구분하기 위해서 대통령마다 취임할 때 사진을 넣은 겁니다. 김현미 전 장관은 임의로 넣었어요. 대통령 재임 기간 시세를 확인할 수가 있는 거예요.
1987년 5월부터 사이클 1파가 만들어지는데요. 왜 지금이 꼭지냐면 지금 제가 5파라 그랬잖아요. 5파는 3파나 1파와 비슷합니다. 특히 직전 파동인 3파, 즉 노무현 대통령 재임 기간과 비슷해요. 그런데 그때 아파트값이 만으로 8년 올랐습니다. 11월부터 11월까지. 그러면 박근혜 대통령이 취임하기 바로 직전에, 1월이 저점이었으면 1월, 어쩌면 오늘이 고점일 수도 있다. 그래서 단기 고점 장기 고점이 바로 오늘일 수 있다. 이런 얘깁니다. 물론 한 두 달은 있어야 확인되겠지만요.
▶조한송 기자
패턴상으로 봤을 때 지금이 일치하는데 그 고점이 2021년 1월이다.
▶엘리엇 (필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
그렇지만 이거는 시가총액 상위 100개 아파트에 대한 지수고 그 아래 400개나 1000개 아파트는 좀 더 늦어질 수 있어요. 보통은 한 두 달 늦어졌어요. 제가 지금 오늘이 꼭지일 수도 있다고 말씀을 드리지만 전반적인 하락은 2월 또는 3월이 될 수 있다는 점 말씀드려요.
이렇게 연구 하다 보니까 이 데이터는 역사성을 가지고 반복하는 게 보입니다. 예를 들면 왼쪽 위에 있는 차트를 보면 IMF 직전에 김영삼 대통령 때 8년 동안 하락한 모습과 아래 서브프라임, 2006년 이후에 이명박 대통령 재임 기간 아파트값이 하락하는 모습이 거의 똑같습니다. 데자뷔나 평행이론 같아요.
그러면 지금 이번 상승장과 똑같은 경우는 언제냐. IMF 이후에 오른쪽 상단에 보면 김대중 대통령 재임 기간인 1998년 11월부터 노무현 대통령 임기 마지막 일 년 남은 직전에 버블세븐 가격이 올라갔을 때인 2006년 11월까지 정확히 8년입니다. 11월과 11월. 박근혜 대통령이 당선되고 취임하기 직전이 2013년 1월입니다. 그것과 대비해보면 지금이 정확히 8년이 되는 때입니다. 책에서도 2021년 3~4월 또는 빠르면 2020년 11월에 고점이 형성될 거라고 썼어요. 지금이 어쩌면 오늘이 상투일 수도 있어요
물론 두어 달 지나 봐야 알겠죠. 실거래 신고 기간(한 달) 있으니까.
▶조한송 기자
과거 데이터로 미래를 예측하는 것이 맞냐, 주가 분석 기술이 부동산에서도 유효한가에 관한 질문이 있을 수 있거든요.
▶엘리엇 (필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네. 지금부터는 실제 데이터, 어떤 감이나 경험이 아닌 국토부 실거래가를 중심으로 제가 분석한 내용을 볼게요.
지금의 아파트값 거품 수준이 어느 정도냐를 측정한 게 과대분산테스트입니다. 우리가 어떤 아파트의 가치를 얘기할 때 투자 가치가 있고 실거주 가치가 있잖아요. 전세는 투자가치가 없음으로 실제 거주 가치(내재가치)에 해당합니다. 투자성이 있느냐 없느냐를 보고 매매가가 더 올라가냐 덜 올라가냐를 따지는데. 전세가의 변동성을 분모로 하고 매매가의 변동성을 분자로 해서 나눕니다. 그러면 몇 배인지가 나옵니다.
1995년부터 2020년 12월까지의 과대분산테스트를 해보면 빨간색이 거품에 해당하고 파란색이 거품이 해소되는 구간입니다. 이건 KB부동산 시세를 토대로 만든 겁니다. 먼저 강남3구만 보면 2002년부터 2008년까지 한 7년 정도 거품 낀 구간이었습니다. 거품이라고 해서 가격이 꼭지를 친다는 게 아니라 거품이 7년 동안 이어진 거죠. 그러다가 2008년 말에 거품이 해소가 됐고요. 그리고 최근에는 2017년 4월부터 지지난달에 거품이 해소됐습니다. 지금 두 달 연속 더블이 해도 된 파란색으로 밑으로 내려왔잖아요. 한 4년 정도의 버블 구간이 있었습니다.
그다음 차트는 노도강(노원·도봉·강북)에 과대분산테스트를 적용한 겁니다. 2007년도를 보면 강남3구가 올라갈 때 노도강은 못 올라갔어요. 완전히 소외됐죠. 2002년부터 거품 구간에 들어갔던 강남3구에 비해 노도강은 2007년부터 들어갔어요. 그리고 기간도 3.5년으로 짧아요. 그리고 노도강은 한 3.5년 정도 지났는데 거품이 해소되지 않았어요. 거품 수준도 강남3구에 비해 노도강이 훨씬 커요. 그러니까 거품이 더 많이 껴있는 거죠.
20억원에서 2억원 떨어지는 거랑 3억원에서 2억원 떨어진 거랑 달라요. 그래서 저는 지금 영끌(영혼을 끌어모은다)해서 싸다고 들어가는 게 노도강인데. 물론 강남 보다 싸죠. 노도강에 3억원, 5억원 하는 아파트 많아요. 그런데 이 과대분산테스트를 해 보면 노도강이 훨씬 더 거품이 많이 껴있고 상당히 위험하다. 싸다고 안전한 게 아니라는 겁니다. 이건 기술적 분석이 아닌 통계적 분석입니다. 지금 상당히 위험한 구간이고 임계치에 다다른 게 아닌가 해요.
▶조한송 기자
기술적으로, 통계적으로 봐도 충분히 부동산시장의 거품을 확인할 수 있다. 책에서는 지난해 11월에서 올해 4월 사이, 그동안의 상승기를 끝내고 하락기에 접어들 것이라고 말씀하셨습니다. 인터뷰하는 시점이 1월 15일인데 아직 시세나 실거래가를 보면 서울 집값은 계속 상승중입니다. 시그널이 언제쯤 나타날 거라고 보시나요.
▶엘리엇 (필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
지금 나타나고 있어요. 이미 나타난 아파트도 있고. 조만간에 나타날 아파트도 있고. 제가 먼저 말씀드리는 것은 제가 얘기하는 상투랑 KB부동산이나 부동산원에서 얘기하는 상투랑 다르다는 거예요.
시세는 부동산 중개인이나 전문요원이 입력한 값이고 실거래가는 실제로 매매계약서 쓴 가격입니다. 정확한 것은 실거래가입니다. 하지만 실거래가는 매매계약 후에 한 달 정도 후에 나오기 때문에 시차가 있죠. 제가 2016년도 11월 9일이 상투였다고 했지만 실제 그 당시에 뉴스에는 2017년 1월 28일 상투라고 나와요. 두 달 반 정도 차이가 나요. 하지만 이것도 일주일 늦게 알게 되죠. 왜냐면 KB부동산에서 시세를 주간 단위로 발표하는데 이번 주가 아니고 지난주 시세에요. 월요일에 취합해서 목요일에 발표하니까 일주일 늦는 거예요. 오늘이 상투여도 KB부동산에서 한 두 달 있다가 상투가 나타날 수 있는거예요.
▶엘리엇 (필명) '2021년 서울 아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
기술적 지표만으로는 신빙성이 약할 것 같아서 데이터를 하나 더 보여드릴게요. 제가 만든 데이터 말고 KB부동산에서 나온 지표를 근거로 얘기해볼게요.
맨 위에 있는 차트는 2002년부터 서울아파트 시가총액 상위 100개 단지의 일별 실거래가를 지수로 만든 것이고요. 중간에 있는 파란색 그래프는 KB부동산에서 발표하는 전세수급지수입니다. 그리고 밑에 있는 것은 매매수급지수 와 매매거래지수를 합성한 공황(패닉)인덱스입니다. 아파트값이 오를 때 거래가 많이 늘면서 거래 매수자가 많아지는 것을 보여주는 지표예요.
2009년 1월까지 매매가지수가 하락했을 때 전세수급지수도 하락했고 반등할 때도 고점을 쳤어요. 9·13 대책 이후에 2018년 저점도 실거래지수와 전세수급지수의 저점이 일치해요. 그런데 지금 실거래지수는 계속 올라갑니다. 오늘(1월 15일)까지 실거래 데이터를 반영한건데 1월 13일이 고점으로 나와요. 지금 매매가가 계속 올라가니까 실거래가를 입력하면 당연히 최근 자료가 고점이 되겠죠.
그런데 이 기간 전세수급지수를 보면 이미 고점치고 꺾인 게 나와요. 과거에도 전세수급지수가 먼저 꺾이고 실거래가 지수가 한 두 달 후에 꺾였거든요. 이런 패턴이 반복해왔어요. 그래서 전세수급지수가 꺾였기 때문에 하락할 것으로 보는 거에요. 패닉인덱스도 지금 약한 상태예요. 매매거래도 좀 줄었고요. 지난해 6~7월에는 공황구매가 많았지만 지금은 공황 정도는 아니에요. 가격도 점잖게 올라가요.
전세도 지금 강북 쪽에서 매물이 많이 나오고 있어요. 그렇다고 가격을 낮춰서 내놓지는 않지만 전에는 매물이 10개밖에 없는데 지금은 50개씩 나와요. 제가 연구해보니 실거래가격 상투 직전에는 전세가가 상투 치면서 미친 듯이 올라요. 그래서 전세 살 바에는 차라리 집을 사겠다 이런 건데요. 과거 패턴을 보면 전세수급지수가 꺾이면 실거래가가 나중에 꺾이고 전세는 좀 더 오르다가 꺾여요.
출연 조한송 기자, 엘리엇(필명)
촬영 김진석PD, 김소영 기자
편집 김윤희 PD
디자인 신선용 디자니어