부채비율이 주택가격을 초과해 임대보증금보증보험 가입을 거절 당한 오피스텔 임대사업자들에게 출구가 마련됐다.
주택가격을 기준시가의 120%로 매기는 임대보증금보증보험 대신 150%로 매기는 전세보증금반환보증을 가입하면 완화된 기준을 적용 받을 수 있다. 임차인을 통해 전세보증금반환보증을 가입한 후 수수료를 전액 지급하면 임대보증금보증보험 가입 의무는 면제된다.
29일 국회에 따르면 법제사법위원회는 최근 이같은 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정안을 통과시켰다.
개정안을 보면 임차인이 기존 전세보증금반환보증에 가입하고 해당 보증 수수료를 임대인이 전액 부담하면 임대인은 임대보증금보증보험 가입을 면제 받을 수 있다. 사실상 임대인 입장에서는 기존의 전세보증금반환보증과 임대보증금보증보험 중 하나를 선택하면 되는 구조가 된 셈이다.
전세보증금반환보증은 임차인이 주로 가입하고 임대보증금보증보험은 임대사업자에게 가입 의무가 주어진다. 가입주체와 수수료율의 차이가 있지만 보증금을 보호한다는 취지는 동일하다.
따라서 임대인은 본인 상황에서의 유불리를 따져 둘 중 하나의 보험에 가입할 것으로 보인다. 조금 귀찮더라도 임대보증금보증보험에 직접 가입해 수수료의 75%만 부담하느냐, 수수료를 전액 부담하는 대신 직접 가입하는 번거로움을 임차인에게 돌리느냐다.
임대보증금보증보험의 경우, 신용등급과 부채비율에 따라 수수료율의 차이가 큰 편이다. 이 때문에 부채비율이 높고 신용등급이 낮을수록 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 유리할 것으로 보인다.
특히 임대보증금보증보험 가입이 거절된 오피스텔 임대사업자들에게는 출구가 마련됐다. 임대보증금보증보험과 전세보증금반환보증은 모두 선순위채권과 보증금의 합이 주택가격을 초과해 부채비율이 100%를 넘어서면 가입이 거절되는데, 오피스텔은 전세가율이 70~80%로 높은 편이라 임대사업자들이 가입을 거절 당하는 경우가 많았다.
그러나 앞으로는 임차인과 논의해 임대보증금보증보험 대신 전세보증금반환보증에 가입하면 된다. 오피스텔의 경우 두 보험의 주택가격 산정 방식이 다르다. 임대보증금보증보험의 경우, 오피스텔의 주택가격은 기준시가의 120%로 매겨지는 반면 전세보증금반환보증은 기준시가의 150%로 계산한다.
예를 들어 기준시가가 2억원인 오피스텔에 임대보증금이 1억8000만원, 은행에서 대출 받은 금액이 1억원일 때, 임대보증금보증보험에 가입하려면 부채비율이 116%에 육박해 가입이 거절된다. 하지만 전세보증금반환보증이라면 부채비율이 93%로 100% 이내여서 가입이 가능하다.
한 임대사업자는 "오피스텔 임대사업자들은 임차인을 통해서 우회적으로라도 보증보험에 가입할 수 있게 된 셈"이라며 "하지만 오피스텔의 기준시가가 워낙 낮아 전세보증금이 기준시가를 뛰어넘는 경우도 있기 때문에 문제가 다 해결된 것은 아니다"라고 말했다.
이런 문제를 해소하기 위해 국토부는 가입 기준이 되는 부채비율 자체를 상향 조정하는 안도 검토하고 있다. 노형욱 국토부 장관은 이날 열린 국회 국토교통위원회 예산결산 전체회의에서 부채비율을 한시적으로 조정하는 방안을 보증기관과 긴밀히 협의하겠다고 밝혔다. 다만 부채비율 100% 이상으로 출시된 보증상품이 지금까지는 없었던 터라 당장 구체안이 나오기는 어려운 상태다.