요즘 경제와 부동산 시장에서 가장 큰 관심사는 금리다. 특히 미국의 고금리 기조가 지속되면서, 과거 초저금리 시대가 다시 올 수 있을지에 대한 논의도 이어지는데 최근의 경제 흐름을 보면, 과거와 같은 초저금리 환경은 다시 오기 어려울 것으로 보인다.
세계 경제는 2008년 글로벌 금융위기 이후 초저금리 환경에서 움직여 왔다. 미국 연방준비제도(Fed)를 비롯한 주요 중앙은행들은 경기 부양을 위해 제로금리 정책과 양적완화를 단행했고, 유럽과 일본은 마이너스 금리까지 도입했다. 2020년 코로나19 팬데믹 때도 급격한 경기 침체를 막기 위해 금리를 추가 인하하며 대규모 유동성을 공급했다. 이에 따라 금융시장과 부동산 시장은 급격히 상승했고, 자산 가격이 과열됐다. 그러나 인플레이션 급등과 공급망 불안, 정부 부채 증가 등의 요인으로 중앙은행들은 긴축 기조를 유지하고 있다.
과거 초저금리가 가능했던 이유는 과잉저축(Global Savings Glut), 인플레이션 통제, 양적완화 정책 때문이다. 신흥국들의 외환보유 확대와 글로벌 금융위기 이후 시장 유동성이 급증하면서 낮은 금리가 유지됐다. 하지만 이제는 상황이 다르다. 그 이유는 첫째, 고령화와 신흥국들의 외환보유 확대 속도 둔화로 과잉저축 현상이 약화하고 있다. 둘째, 공급망 변화와 생산비 증가로 인해 인플레이션 압력이 지속되고 있다. 셋째 미국, 유럽, 일본 등 주요국들의 부채가 국내총생산(GDP) 대비 100%를 넘어서면서, 장기적인 금리 인하는 경제 리스크를 키울 수 있다는 우려가 커졌다.
초저금리 시대의 종말, 그렇다면 부동산 시장은 어떻게 될까? 과거처럼 저금리 기조에 따른 광범위한 집값 상승은 기대하기 어려우며, 양극화는 더 심화할 것으로 보인다. 일본 역시 '잃어버린 30년' 동안에도 도쿄 23개 구의 평균 아파트 가격은 2023년에 전년 대비 39.4% 상승해 1억1483만 엔을 기록했다. 양극화 원인 중 하나는 고소득 맞벌이 부부의 등장이다. 이들은 연 소득이 평균 1400만 엔(약 1억2600만 원) 이상이며, 출퇴근 시간을 절약하기 위해 도심 거주를 선호한다.
한국도 비슷한 흐름을 보일 가능성이 크다. 국내 초혼 신혼부부의 평균 소득이 점점 고소득 구간으로 집중되고 있으며 1억원 이상의 비중은 통계 작성 이후 해마다 늘고 있다. 소득은 늘고 있는 가운데 출산율은 낮아지면서, 경제적으로 여유가 있는 가구의 비율이 상대적으로 증가하고 있다.
인구 구조 변화와 서울 집중화 현상이 뚜렷해지고 있다. 저출산·고령화로 인해 전체 인구는 줄어들고 있지만, 양질의 일자리와 인프라를 찾아 서울과 수도권 주요 도심으로의 인구 유입은 지속될 가능성이 크다. 또 서울 및 주요 도심 지역의 개발 부지 고갈이 점점 심화하고 있다.
향후 부동산 시장은 광범위한·전반적인 가격 상승이 어렵기 때문에 입지, 희소성, 공급 구조 등 차별화된 요소를 고려한 전략적 접근이 필요한 시점이다.
