'임대' 안내문만 늘어가더니…오피스 잘나가는데 상가는 텅

오피스 임대가격은 오르고 상가는 떨어졌다. 상가 공실률은 13%대로 뛰었고 수익률도 엇갈렸다. 상업용 부동산 시장의 양극화가 뚜렷해지는 모습이다.

30일 한국부동산원이 발표한 '2026년 1분기 상업용부동산 임대동향조사 결과'에 따르면 올 1분기 오피스 임대가격지수는 0.34% 상승했지만 상가(통합)는 0.05% 하락했다.

오피스 시장은 임대료와 수익률이 함께 오르며 견조한 흐름을 이어갔다. 반면 상가는 소비 둔화와 공실 증가 영향으로 약세가 지속됐다.

임대가격지수는 상가 내에서도 차이가 뚜렷했다. 중대형은 -0.01%, 소규모는 -0.16%, 집합 상가는 -0.07%를 기록했다.

평균 임대료는 오피스가 ㎡당 1만8800원, 상가는 집합 2만6900원, 중대형 2만6600원, 소규모 2만600원 순이다.

투자수익률은 오피스가 1.80%로 가장 높았다. 집합 상가 1.23%, 중대형 0.99%, 소규모 0.79%로 뒤를 이었다. 임대수익과 자산가치 상승 모두 오피스가 앞섰다.

공실률 격차도 벌어졌다. 오피스 공실률은 8.8%였지만 일반 상가는 13.1%로 높았다. 중대형 상가는 14.1%까지 올라 공실 부담이 더 컸다. 새로 집계된 1층 공실률도 6.5%를 기록했다.

오피스는 주요 업무지구가 끌었다. 서울과 경기에서 임차 수요가 유지되며 임대료가 상승했고 투자수익률도 전분기 대비 0.06%포인트 올랐다. 강남(2.65%), 여의도·마포(2.20%), 도심(2.45%) 등 핵심 권역이 상승을 주도했다.

반면 상가는 소비 둔화 영향이 직접적으로 반영됐다. 소매판매액지수가 지난해 말 126.4에서 올해 2월 115.5로 떨어지며 상권 전반의 매출 감소로 이어졌다. 공실 장기화와 임대료 하락 압력이 동시에 커지는 구조다.

서울 일부 상권만 예외였다. 명동과 북촌은 외국인 관광객 유입으로 뚝섬은 기업 수요로 임대료가 올랐다. 뚝섬(2.54%), 명동(2.35%) 등은 높은 상승률을 기록했다.

다만 지방과 기존 상권은 흐름이 달랐다. 매출 감소와 공실 누적이 겹치며 임대시장 약세가 이어졌다. 투자수익률도 일반 상가는 떨어졌고 집합 상가만 수도권을 중심으로 소폭 반등했다.

공실 부담은 더 커지는 모습이다. 일반 상가 공실률은 전분기 대비 0.3%포인트 상승했고 1층 공실률도 0.5%포인트 올랐다.