올 1분기 서울 오피스 매매시장이 급격한 거래 위축 흐름을 보였다. 대형 거래가 줄어든 영향으로 오피스빌딩 거래금액은 1조원 아래로 내려왔고 사무실 시장 역시 거래량과 거래금액이 동반 감소했다.
12일 부동산 플랫폼기업 부동산플래닛이 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 분석한 2026년 1분기 서울시 오피스 매매시장 동향 보고서에 따르면 1분기 서울 오피스빌딩 매매거래량은 23건, 거래금액은 8926억원으로 각각 집계됐다. 이는 직전 분기(27건, 1조8435억원) 대비 거래량은 14.8%, 거래금액은 51.6% 각각 감소한 수준이다.
특히 분기 기준 오피스빌딩 거래금액이 1조원을 밑돈 것은 2024년 2분기 이후 처음이다. 전년 동기에 비해 거래량이 증가했음에도 거래금액이 줄어든 것을 볼 때 오피스빌딩 시장이 대형 거래 중심에서 중소형 거래 중심으로 시장이 재편되는 모습이다.
권역별로도 거래 위축이 두드러진다. 강남·서초권(GBD)과 기타 지역은 전년 수준의 거래량을 유지했으나 영등포·마포권(YBD)과 도심권(CBD)은 거래 건수가 크게 줄었다. 거래금액 기준으로는 전 권역에서 감소세가 나타났다. 특히 CBD는 전 분기 대비 90% 이상 급감하면서 대형 거래 부재 영향이 집중됐다.
사무실(집합건물) 시장도 유사한 흐름이다. 1분기 거래량은 271건으로 직전 분기 대비 20.3% 감소했고 거래금액은 4992억원으로 25.8% 줄었다. 전년 동기 대비로는 거래량은 동일한 수준을 유지했지만 거래금액은 감소했다. 가격 조정 또는 소형 거래 증가 흐름이 반영된 것으로 해석된다.
투자 시장에서는 리츠(REITs)를 중심으로 한 자산 확대 흐름이 이어졌다. 2026년 3월 기준 서울 지역 리츠 자산 총액은 123조2400억원으로 전월 대비 4.2% 증가했다. 이 가운데 오피스 자산은 43조4500억원으로 한 달 새 5.1% 늘었고 전년 동기 대비로는 30% 이상 증가했다. 전체 자산에서 오피스가 차지하는 비중도 35%를 넘어서며 핵심 투자 자산으로서의 지위가 유지됐다.
공급 측면에서는 단기와 중장기 지표가 엇갈렸다. 1분기 사용승인 기준 업무시설 연면적은 22만1476㎡로 직전 분기 대비 159.3% 급증했다. 사용승인 건수도 증가해 실제 공급은 확대된 것으로 나타났다. 반면 건축 인허가 건수는 감소했지만 인허가 연면적은 오히려 증가해 대형 프로젝트 중심으로 공급 계획이 재편되고 있는 흐름이 확인된다.
정수민 부동산플래닛 대표는 "2026년 1분기 서울 오피스 매매시장은 대형 자산 거래 감소로 오피스빌딩 거래금액이 분기 기준 1조원을 하회했다"며 "2분기 이후에는 매수자와 매도자 간의 가격 눈높이 조정과 주요 권역의 대형 거래 재개 여부가 시장 흐름에 영향을 미칠 것으로 보인다"고 말했다.