"전셋값 너무 올랐어" 차라리 집 살까 했는데...서울 아파트값 다시 뛴다

서울 아파트값이 전 지역에서 상승했다. 강남구까지 반등에 성공하며 서울 25개 자치구 아파트 가격이 모두 올랐다. 서울 아파트 전셋값은 약 10년 만에 가장 큰 폭으로 뛰며 급등세를 이어갔다.

15일 한국부동산원이 발표한 '5월 둘째 주(11일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승했다. 올 1월 넷째 주 0.31%를 찍은 이후 15주만의 최고 상승률이다. 직전 주(0.15%)에 비해서도 상승폭이 두배 가까이 확대됐다.

특히 마지막 하락지역으로 남아 있던 강남구가 다시 오름세로 돌아서며 서울 내 25개 자치구가 일제히 상승했다. 서울 자치구 전체가 동반 상승한 것은 지난 2월 3주 이후 12주 만이다. 직전 주 0.04% 하락했던 강남구도 지난주 0.19% 올랐다.

다른 자치구들의 상승폭도 크게 확대됐다. 서초구(0.17%) 상승 폭은 전주(0.04%) 대비 4배 넘게 확대됐고 용산구(0.21%)도 전주(0.07%)에 비해 상승 속도가 빨라졌다. 송파구(0.35%), 강동구(0.19%) 등도 전주보다 상승 폭이 2배 이상 커졌다.

비강남권의 상승세도 가팔랐다. 성북구(0.54%), 서대문구(0.45%), 동대문구(0.33%) 등의 상승폭이 두드러진 가운데 강북 14개구 상승률이 0.32%로 강남 11개구 평균(0.25%)을 웃돌았다.

부동산원 관계자는 "일부 지역에서 매도·매수자의 관망세가 지속되고 있으나 정주 여건이 양호한 단지와 재건축 추진 단지 중심으로 매수 문의가 증가하며 상승 계약 체결되는 등 서울 전체가 상승했다"고 분석했다.

한동안 잠잠하던 서울 아파트 가격 오름세에 다시 불이 붙는 모습이다. 서울 아파트값 상승세는 정부가 가계대출 관리 강화, 다주택자 양도세 중과 재개 등 부동산 시장 안정화를 거듭 강조하면서 한동안 둔화하는 흐름이었으나 최근 들어 재건축 기대감과 금리 인하 기대 등이 맞물리며 주요 지역을 중심으로 매수세가 다시 살아나는 분위기다. 시장에서는 지난 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 급매 거래가 일부 이뤄진 이후 매물이 줄면서 호가가 다시 오르고 있다는 분석도 나온다.

전셋값 오름세는 매매보다 더 가팔랐다. 서울 아파트 전셋값은 0.28% 뛰며 전주(0.23%) 대비 상승속도를 더했다. 이는 2015년 11월 둘째 주(0.31%) 이후 약 10년 6개월, 545주 만의 최고 상승률이다.

송파구 전셋값이 0.50% 오른 것을 비롯해 성북구(0.51%), 성동구(0.40%), 광진구(0.37%), 노원구(0.36%) 등의 상승세가 두드러졌다.

정부의 대출·세금 규제 강화 메시지로 숨 고르기에 들어갔던 서울 아파트 매수세가 최근 다시 살아나는 분위기라는 분석이 나온다. 정책효과가 희미해진 상황에서 재건축 기대감과 금리 인하 기대, 급매물 소진 등이 겹치며 서울 주요 지역을 중심으로 집값을 다시 밀어올리고 있다는 설명이다.

15일 한국부동산원이 발표한 '5월 둘째 주(11일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.28% 상승했다. 이는 1월 마지막주 이후 가장 가파른 상승세다. 마지막 하락지역으로 남아 있던 강남구 아파트값이 오름세로 돌아선 것도 눈에 띈다. 이전까지 서울 전체 아파트값 오름세를 견인하던 강북권에 이어 강남권까지 상승 흐름에 동참하면서 서울 집값 안정세에도 다시 적신호가 커졌다.

강남구(0.19%)를 비롯해 서초구(0.17%), 송파구(0.35%), 강동구(0.19%), 용산구(0.21%) 등 서울 주요 지역의 상승폭이 일제히 확대된 가운데 강북권의 집값 오름세는 한층 속도를 더했다. 성북구(0.54%)와 종로구(0.36%)는 부동산원이 통계 집계한 이래 주간 기준 역대 최고 상승률을 기록했고 서대문구(0.45%), 동대문구(0.33%) 등도 큰 폭으로 상승했다.

서울 전역의 집값이 다시 달아오르면서 인접한 경기 핵심 선호 지역까지 상승 흐름이 빨라졌다. 과천(0.20%)과 안양(0.50%), 성남(0.39%) 등 경기 주요 지역 역시 최근 거래가격이 다시 오르며 서울 상승 흐름과 연동되는 분위기다.

시장에서는 최근 분위기 반전의 배경으로 급매물 소진을 꼽는다. 정부가 가계대출 관리 강화와 다주택자 양도세 중과 재개 등 시장 안정화 기조를 연이어 강조하면서 서울 아파트 시장은 한동안 관망세가 짙었다. SNS 메시지를 통한 이재명 대통령의 부동산시장 정상화 발언도 관망세의 한 원인이었다. 하지만 양도세 중과 유예 종료(5월 9일) 시점을 앞두고 급매물이 상당수 거래된 이후 매물이 빠르게 줄었고 이후 호가가 다시 오르는 분위기다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남구의 경우 재건축 단지를 중심으로 막판 급매 거래가 이어지며 상승 전환한 것으로 추정된다"며 "과천·분당·광명 등 경기 핵심 규제지역도 비슷한 흐름을 보인다"고 설명했다.

상대적으로 가격 부담이 덜한 지역을 중심으로 '키 맞추기' 현상도 나타나고 있다. 서대문·동대문·강서구 등 기존 실거래 가격과 현재 호가간 차이가 크지 않은 지역들을 중심으로 갈아타기 수요가 유입되는 분위기가 강하다. 상급지 가격이 다시 뛰면서 중하위권 지역의 매수 흐름이 거듭 빨라지는 흐름이다.

부동산시장 전문가들은 금리 인하 기대감과 공급 불안 우려도 매수 심리를 자극하고 있다고 분석했다. 향후 서울 입주 물량 감소와 인허가 부진이 이어질 것이란 전망이 확산하면서 실수요자들이 다시 움직이기 시작했다는 것이다. 여기에 전세 매물 부족 현상까지 지속되면서 일부 전세 수요 일부가 매매시장으로 이동하는 모습도 관측된다.

다만 시장 과열로 단정하기는 아직 이르다는 평가가 지배적이다. 여전히 거래량이 제한적인 수준이기 때문이다. 절세 목적의 매물 출회 여부와 이를 둘러싼 시장 심리가 사실상 마지막으로 반영된 단기 시장지표일 뿐 그 이상의 추가적인 의미를 부여하기는 어렵다는 해석이다.

한 주택업계 관계자는 "최근 가격 상승이 일부 선호 지역과 재건축 단지를 중심으로 나타나는 데다 거래량 자체가 과거 상승장 수준까지 회복된 것은 아니다"라고 설명했다.

서울과 수도권 전역에서 전세가격이 동반 상승하고 있는 가운데 대규모 재건축 이주가 본격화할 경우 전세난이 한층 심화할 것으로 예상된다.

14일 한국부동산원 주간 통계에 따르면 5월 둘째 주 기준 서울 전세가격은 0.21% 상승하며 상승폭을 유지했다. 권역별로 보면 동북권은 0.36%, 동남권은 0.27% 상승하며 서울 전반에서 고르게 오름세가 나타났다. 송파구(0.50%), 성동구(0.40%), 노원구(0.36%) 등 거주 선호지역을 중심으로 상승 압력이 확대되는 모습이다.

수도권 역시 유사한 흐름이다. 경기 지역에서는 광명 0.66%, 하남 0.43%, 화성 동탄 0.41% 등 핵심 주거벨트 중심으로 상승세가 이어지고 있다.

가격 상승보다 더 주목해야 할 부분은 매물 감소다. 부동산시장 전문가들은 최근 서울 전세시장은 거래 가능한 매물이 빠르게 줄어드는 '매물 절벽' 국면에 진입했다고 판단하고 있다. 특히 매매시장 관망세, 다주택자 세 부담 강화, 보유 선호 증가 등이 맞물리면서 전세 물건 자체가 시장에 나오지 않는 흐름이 지속되고 있다는 설명이다.

전세난 장기화에 대한 우려도 상당하다. 압구정, 여의도, 목동, 성수 일대에서 동시다발적으로 정비사업이 추진되면서 향후 수년간 대규모 이주 수요가 잇따를 예정이다.

정비업계에 따르면 올해 잠재 이주 수요만 4만가구가 넘는 것으로 추산된다. 올 1분기 관리처분이나 이주·철거 단계에 들어간 서울 재건축·재개발 사업지는 54곳, 약 3만가구에 달한다. 여기에 현재 재건축·재개발이 본격화 단계에 들어선 단지까지 감안하면 연내 1만가구 안팎의 추가 이주 수요가 발생할 전망이다. 이같은 이주 수요는 과거 어느 시기보다 큰 규모다.

가장 먼저 이주 수요가 발생하는 지역은 여의도다. 대교 등 일부 단지는 올 하반기 이주를 준비하고 있다. 단지별로 1000가구 이상의 이주 수요가 예정된 상황이다. 여의도 전체로는 약 1만가구 이상의 이주 수요가 예상된다.

목동은 규모면에서 전세시장에 막대한 영향을 줄 것으로 보인다. 목동 아파트는 14개 단지, 약 5만가구에 달하는 대형 주거지다. 순차적으로 재건축이 진행되더라도 이주 시기는 일부 겹칠 수밖에 없는 상황이다. 일시에 몰리는 이주 수요가 최대 3만가구에 이를 전망이다. 사업이 본격화되면 강서, 양천을 넘어 마포, 영등포까지 영향을 미치는 광범위한 수요 이동이 불가피하다. 목동의 경우 서울 대표 학군지로서 중산층 실수요 비중이 높아 전세 수요로의 전환 비율이 높다는 점에서 시장 충격이 더욱 크게 나타날 가능성이 있다.

압구정 일대는 1만가구 이상이 재건축 대상이다. 압구정 수요는 반포, 잠원, 한남 등 고가 주거지로 이동하는 경향이 강해 해당 지역 전세가격이 인근 지역으로 확산하며 '상향 평준화'될 우려도 있다. 단편적인 권역 전셋값 상승이 아니라 서울 전세가격의 기준선을 끌어올리는 요인으로 작용할 가능성마저 거론된다.

성수 일대 역시 재개발 중심으로 약 1만 가구 수준의 이주 수요가 발생할 것으로 예상된다. 성동, 광진, 동대문 등 인접 지역까지 전세가격 상승이 확산될 가능성이 높다.

문제는 이런 이주 수요가 시간차를 두고 발생하는 것이 아니라 일정 시기에 집중된다는 점이다. 올해와 내년 여의도와 목동 일부 단지를 시작으로 2029년까지 압구정 재건축 단지와 나머지 목동 대단지 등으로 대규모 이주가 이어질 예정이다. 이 시기에는 단순한 전세가격 상승을 넘어 전세 매물의 절대량이 부족해지는 '매물 절벽' 현상이 나타날 수 있다.

윤수민 NH농협금융 부동산전문위원은 "재건축 이주 수요는 현재 사는 지역을 크게 벗어나지 않으려는 특성이 있다"면서 "이주가 안되면 정비사업이 지연되고 결국 공급까지 밀리는 구조가 만들어진다"고 지적했다. 이어 "체계적으로 각 구역별 이주 계획을 세우고 순차적으로 진행하는 방식으로 가면 시장 충격을 다소 완화할 수는 있을 것"이라며 "다만 이 경우 일부 단지의 정비사업 속도 지연이 불가피하다"고 덧붙였다.

서울 아파트 전셋값 상승세가 계속되고 있다. 강남권은 물론 강북과 수도권 주요 지역까지 전셋값이 동반 상승하면서 서울·수도권 전역으로 전세난이 확산하는 분위기다.

15일 한국부동산원이 발표한 5월 둘째 주(11일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.28% 상승했다. 2015년 11월 둘째 주(0.31%) 이후 약 10년 6개월, 545주 만의 최고 상승률이다.

올 들어 서울 전셋값은 2.89% 올랐다. 지난해 연간 상승률(0.48%)을 이미 크게 웃도는 수준이다. 특히 지난달 넷째 주 이후 4주 연속 0.20%가 넘는 주간 상승률이 이어지는 등 상승 속도가 좀체 꺾일 기미가 없다.

한동안 서울 외곽지역을 중심으로 이어지던 전셋값 오름세가 서울 전역으로 확대되는 흐름도 우려스럽다. 강남권과 도심, 외곽 지역을 가리지 않고 서울 전역의 전셋값이 동반 상승하는 모습이다. 부동산원 관계자는 "대단지와 학군지 등 선호 단지를 중심으로 임차 수요가 꾸준한 가운데 상승 계약이 이어지며 서울 전체 상승세가 지속됐다"고 설명했다.

강남권에서는 송파구 전셋값이 0.50% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했다. 잠실·신천동 주요 단지 위주로 전셋값이 올랐다. 서초구도 0.20% 오르며 상승 흐름을 이어갔고 강동구(0.27%), 강남구(0.09%) 역시 직전 주보다 상승폭이 확대됐다.

강북 지역 상승세는 더 빠르다. 강북 14개 구 평균 상승률은 0.32%로 강남 11개 구 평균(0.24%)을 웃돌았다. 성북구는 0.51% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 길음·종암동 대단지 위주로 전세가가 올랐다. 성동구와 강북구도 각각 0.40% 상승했다. 광진구(0.37%), 노원구(0.36%) 등 중저가 대단지가 밀집한 지역도 상승세가 강했다.

수도권 주요 지역도 상황은 비슷하다. 과천(-0.27%) 등을 제외하면 대부분 지역에서 전셋값이 상승했다. 안양 동안구는 0.40% 올랐고 성남 중원구(0.29%), 용인 기흥구(0.37%), 수원 영통구(0.35%) 등도 높은 상승률을 기록했다. 서울 접근성이 좋은 수도권 지역으로 전세 수요가 번지면서 가격이 상승하는 흐름이다.

올 들어 이어지는 전셋값 급등의 가장 큰 배경으로는 매물 부족이 꼽힌다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무가 강화됐고 신규 입주 물량도 줄면서 시장에 나오는 전세 물건 자체가 감소했다. 여기에 계약갱신청구권을 활용해 기존 세입자들이 재계약을 선택하면서 시장 유통 물량이 더 줄어드는 구조가 이어지고 있다.

실제 전세 매물 감소세는 뚜렷하다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 13일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만6768건으로 올해 초(2만3060건)보다 27.3% 감소했다. 같은 기간 월세 매물도 2만1364건에서 1만5413건으로 27.9% 줄었다. 전세와 월세 모두 공급보다 수요가 더 많은 상황에서 물량이 빠르게 줄어드는 모습이다.

전셋값 상승이 장기화할 수 있다는 전망도 나온다. 서울과 수도권 입주 물량 감소가 예고된 상황에서 신규 공급 부족 우려가 계속되고 있기 때문이다. 부동산시장 전문가들은 금리 인하 기대감으로 매매시장 분위기가 일부 살아나고는 있지만 여전히 대출 부담이 큰 상황에서 상당수 실수요자가 전세시장에 계속 머물 가능성이 높다고 분석한다.

주택업계 관계자는 "2023년 조정기를 거친 뒤 서울과 수도권 전셋값이 다시 반등하면서 임차인들의 주거비 부담 우려가 커지고 있다"며 "금리와 공급 부족, 제도 변화 등이 복합적으로 작용하면서 당분간 전셋값 상승 압력은 이어질 가능성이 있다"고 말했다.